Kira uyuşmazlıklarında usul kurallarındaki değişiklikten sonra en sık karşılaşılan hata, tahliye talebiyle doğrudan dava açılması ve dosyanın dava şartı yokluğundan reddedilmesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde hazırlanan bu kontrol listesi, arabuluculuk aşamasını ve bildirim takvimini birlikte ele alır.
Hangi Yol Arabuluculuğa Tabi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık, icra yoluyla yürütülen takipler ve bunlara bağlı olarak açılan bazı davalar farklı bir usule tabidir. Bu nedenle ilk adım, izlenecek yolun dava mı yoksa icra takibi mi olduğuna karar vermektir. Yol seçimi yapılmadan gönderilen ihtarlar sonradan işe yaramayabilir.
İhtar ve Bildirim Tarihlerinin Belirleyici Rolü
Tahliye sebeplerinin çoğu belirli bir bildirime ve o bildirimden sonra işleyen bir süreye bağlıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede dönemin sona ermesinden itibaren işleyen bir süre içinde dava açılması; temerrüt nedeniyle tahliyede usulüne uygun ihtarın yapılmış olması; iki haklı ihtar iddiasında ise ihtarların ayrı kira dönemlerine ilişkin olması aranır. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması tartışmanın merkezindedir. Bu nedenle dosyanın ilk sayfasına bir bildirim takvimi konulmalıdır.
Arabuluculuk Görüşmesine Gitmeden Önce
- Kira sözleşmesinin aslı, varsa ek protokoller ve zam yazışmaları.
- Ödemelerin banka kanalıyla yapıldığını gösteren dökümler ve açıklama satırları.
- Gönderilen ihtarnamelerin tebliğ şerhli örnekleri.
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tespit belgeleri.
- Tahliye talebinin dayandığı sebebin tek cümleyle yazıldığı özet not.
- Uzlaşma hâlinde kabul edilebilir tahliye tarihi ve devir koşullarına ilişkin sınır.
Anlaşma Belgesi ve Sonrası
Arabuluculukta varılan anlaşma, usulüne uygun düzenlendiğinde icra edilebilirlik bakımından güçlü bir belge hâline gelir. Bu nedenle anlaşma metninde tahliye tarihi, anahtar teslim yeri, birikmiş kira ve giderlerin ödeme planı ile depozitonun akıbeti açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her başlık, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlığa dönüşür. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın düzenlendiği tarihten sonra dava açma takvimi işlemeye başlar ve tahliye sebebine bağlı süreler bu sırada da akmaya devam eder.
Buradaki bilgiler genel bir çerçeve sunar. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların geçmiş yazışmaları sonucu doğrudan etkiler; adım atmadan önce dosyanızı hukuki açıdan değerlendirmeniz önerilir.