Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmazın ortaklığının giderilmesi yoluna gidilir. Davanın kendisi bir süreye bağlı olmasa da, süreç içindeki pek çok ara işlem kısa ve kaçırıldığında telafisi zor sürelere tabidir. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu rehber, süre kaynaklı kayıpları azaltmaya odaklanır.
Davanın Kendisi Süreye Tabi Değil, Savunmalar Tabi
Ortaklığın giderilmesi talebi zamanaşımına uğramaz; ancak paylaşmayı engelleyen bir sözleşme, ecrimisil talebi veya önalım hakkı gibi yan iddiaların her biri kendi süresine sahiptir. Özellikle önalım hakkı, satışın bildirimi ile başlayan kısa süreye ve her hâlde daha uzun bir üst süreye bağlıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarındaki tüm devir tarihleri çıkarılmalıdır.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Hazırlık Farkı
Paylı mülkiyette paydaşların payları belirlidir ve dava hazırlığı daha çok taşınmazın aynen bölünebilirliği üzerinde yoğunlaşır. Elbirliği mülkiyetinde ise önce mirasçılık belgesi ve terekenin kapsamı netleştirilmeli, gerekirse elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi değerlendirilmelidir. Yanlış hazırlık, davanın uzun süre sonra usulden dönmesine yol açar.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Taşınmaz imar durumu bakımından bölünmeye elverişli mi?
- Bölünme hâlinde payların değeri arasında denkleştirme gerekiyor mu?
- Üzerinde muhdesat iddiası var mı, bu iddia ayrı dava konusu mu?
- Kat mülkiyeti kurulabiliyorsa bu seçenek tarafların menfaatine mi?
Satış Aşamasında Kaçırılan Süreler
- Satış memurluğunun kıymet takdiri raporuna itiraz süresi takvime yazılır.
- İhale ilanının usulüne uygunluğu ilan tarihinden itibaren denetlenir.
- İhalenin feshi talebi için öngörülen kısa süre, ihale gününden itibaren hesaplanır.
- Satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin işleme karşı başvuru yolu belirlenir.
Kat Mülkiyetli Yapılarda Ek Kontroller
Bağımsız bölümler söz konusu olduğunda yönetim planı, ortak yer nitelikleri ve aidat borçları dosyaya eklenmelidir. Ortak yerlere ilişkin uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi talebinden bağımsız bir yola tabi olabilir; bu ayrımın baştan yapılması gereksiz dava ve süre kaybını önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydı, paydaş sayısı ve taşınmazın niteliği sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğinden, satış aşamasına geçmeden önce dosyanızı hukuki değerlendirmeye açmanız önerilir.