Tapu iptali ve tescil davalarında en kritik soru çoğu zaman şudur: talebin dayanağı nedir? Çünkü dayanak değiştiğinde uygulanacak süre rejimi de tamamen değişir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu rehber, taşınmaz uyuşmazlıklarında süre haritasını çıkarıyor.
Dayanağa Göre Değişen Süre Rejimi
Yolsuz tescile dayalı olarak mülkiyet hakkına dayanan taleplerde, hakkın kendisi kural olarak süreye bağlı değildir; buna karşılık iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı ve kazandırıcı zamanaşımına ilişkin düzenlemeler devreye girebilir. Mirasçıdan mal kaçırma iddiasına dayanan muvazaa davalarında kural farklıdır. Buna karşın irade sakatlığına, aldatmaya veya ehliyetsizliğe dayanan taleplerde farklı süreler ve farklı ispat yükleri söz konusudur. Bu nedenle dilekçenin ilk paragrafı, hangi hukuki sebebe dayanıldığını net biçimde ortaya koymalıdır.
Dava Açılmadan Önce Yapılacak Tespitler
- Taşınmazın tapu kaydı ile birlikte geriye dönük tüm devir kayıtlarının çıkarılması
- Devirlere ilişkin resmi senetlerin ve varsa vekaletnamelerin incelenmesi
- Devir bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki farkın belgelenmesi
- Devreden kişinin devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin kayıtlar
- Ödemenin fiilen yapılıp yapılmadığını gösteren banka kayıtları
- Kadastro ve imar dosyasındaki değişikliklerin izlenmesi
Süre Riskini Azaltan Kontrol Listesi
- Öğrenme tarihini belirleyin ve neye dayandığını yazın; süre tartışması bu noktada düğümlenir.
- Dava açılır açılmaz tapu kaydına tedbir şerhi verilmesini talep edin; aksi halde taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu gözden kaçırmayın; yetkisiz mahkemede geçen süre kayıptır.
- Terditli talep kurun; asıl talep kabul edilmezse bedele ilişkin alternatif talebi baştan yazın.
- Harç ve keşif avansı için verilen kesin süreleri ayrıca takip edin.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Ortak yer, eklenti veya proje aykırılığı iddiaları taşınmazın mülkiyetine değil, kat mülkiyeti rejimine dayanır ve farklı bir yol izler. Yönetim planına aykırılık, ortak alanın işgali veya projeye aykırı yapı iddialarında delil olarak yönetim plan hükümleri, kat malikleri kurulu kararları ve onaylı proje esas alınır. Bu tür taleplerin tapu iptali talebiyle karıştırılması, dosyanın görevli mahkeme yönünden sorun yaşamasına yol açabilir.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgi amaçlıdır; taşınmazınızın kayıt geçmişi ve devrin niteliği süre hesabını doğrudan etkiler. Dava yoluna gitmeden önce tapu kayıtlarıyla birlikte hukuki inceleme yaptırmanız önerilir.