Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda tahliye talebi, çoğu zaman iki ayrı hukuk alanının kesiştiği noktada doğar: bir yanda TBK kapsamındaki kira ilişkisi, diğer yanda 634 sayılı Kanunun getirdiği kat maliklerine özgü rejim. Hangi yolun seçileceği, dosyanın hangi mercide görüleceğini ve hangi sürelerin işleyeceğini doğrudan belirler.
Aynı Olay, Üç Farklı Kapı
Uygulamada karıştırılan üç ayrı yol vardır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip yapılabilir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa yine icra dairesi yolu açıktır. Buna karşılık kat malikinin veya bağımsız bölümde oturanın çekilmez hâle gelen davranışları nedeniyle açılacak dava, kat mülkiyeti rejimine dayandığı için sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Bu ayrımı baştan yapmayan taraf, aylar sonra görev itirazıyla karşılaşır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ön plandadır; kira ilişkisine dayalı taleplerde ise sözleşmedeki ifa yeri ve davalının yerleşim yeri seçenekleri gündeme gelir. Yönetim planında yer alan yetki düzenlemeleri her uyuşmazlık türü için otomatik olarak geçerli sayılmaz. Takip başlatmadan önce şu üç veri netleştirilmelidir:
- Talebin dayanağı kira sözleşmesi mi, yönetim planı mı, kat malikleri kurulu kararı mı
- Karşı tarafın kiracı, kat maliki veya haklı bir bağlantısı olmayan üçüncü kişi olup olmadığı
- Ortak gider borcunun ayrıca takibe konu edilip edilmeyeceği
İtiraz ve İtirazın Kaldırılması Takvimi
İcra yoluyla tahliyede kritik eşik, ödeme emrine yapılan itirazdır. Borçlu süresinde itiraz ederse takip durur; alacaklının bu durumu aşmak için icra hukuk mahkemesine başvurması ve kendi süresi içinde hareket etmesi gerekir. Süresi kaçırılan itirazın kaldırılması talebi reddedildiğinde, alacaklı genel hükümlere göre yeniden dava açmak zorunda kalır ve tahliye aylarca gecikir. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise taahhüdün tarihi, düzenlenme anı ve imzanın inkâr edilip edilmediği belirleyicidir.
Ortak Giderler ve Yönetim Kararlarının Etkisi
Ortak gider ve avans borcu, kat malikinin yanı sıra bağımsız bölümü kullanandan da istenebilir. Bu nedenle tahliye dosyasıyla ortak gider dosyası çoğu zaman birlikte yürür. Kat malikleri kurulu kararına dayanılıyorsa, karara karşı iptal yoluna başvurulup başvurulmadığı ve kararın kesinleşip kesinleşmediği kontrol edilmelidir; iptali istenen bir karara dayanan takip, sonradan dayanaksız kalabilir.
Dosya Kurarken Toplanacak Belgeler
Tapu kaydı ve yönetim planı, kira sözleşmesi ve varsa tahliye taahhüdü, ödeme kayıtları, ihtarname ve tebliğ belgeleri, kat malikleri kurulu tutanakları bir arada tutulmalıdır. Tebligatın kime, hangi adrese ve hangi usulle yapıldığı ayrı bir başlık altında not edilmezse, sürelerin işlemeye başladığı an sonradan tartışmalı hâle gelir.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği ve sözleşmenin içeriği sonucu değiştirebileceğinden, takip veya dava yoluna girmeden önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.