Tahliye uyuşmazlıklarında davanın kaderini çoğu zaman haklılık değil, doğru sebebin doğru zamanda ileri sürülmesi belirler. TBK ve TMK ekseninde konut ve çatılı işyeri kiralarında her tahliye sebebinin kendi bildirim usulü ve kendi süresi vardır. Bir sebep için öngörülen takvimle başka bir sebebe dayanılması, esasa girilmeden ret sonucunu doğurur.
Tahliye Sebeplerini Baştan Ayırmak
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile kiracının yazılı tahliye taahhüdü birbirinden bağımsız sebeplerdir. Dosya açılmadan önce hangi sebebe dayanılacağı seçilmeli, o sebebin gerektirdiği ön işlem tamamlanmalıdır. Birden fazla sebep varsa her biri için ayrı bir takvim satırı tutulmalıdır.
İki Haklı İhtarda Zamanlama
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren kısa bir süre içinde dava açabilir. Bu ihtarların ayrı ayrı ve gerçekten muaccel olmuş kira alacakları için gönderilmiş olması, aynı aya ilişkin tekrar niteliği taşımaması gerekir. İhtarların tebliğ tarihleri dosyada ayrıca gösterilmelidir.
Uzama Dönemi ve Bildirim Zinciri
- Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez; kural olarak uzar.
- Kiracı, sürenin bitiminden belirli bir süre önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiraya veren bakımından ise uzama dönemi boyunca sebepsiz fesih imkânı bulunmaz; kanunda öngörülen uzun uzama süresinin dolmasıyla bildirim yoluyla sona erdirme gündeme gelir.
- Bildirimin yazılı olması ve süresinde ulaşmış olması aranır.
Dava Öncesi Kontrol Listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri tabloya çıkarıldı mı?
- Ödeme geçmişi, banka kayıtlarıyla ay ay eşleştirildi mi?
- İhtarname metinlerinde hangi aya ait alacağın istendiği açıkça yazılı mı?
- İhtiyaç iddiası, somut belgelerle destekleniyor mu?
- Tahliye taahhüdü varsa, kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle düzenlendiği ortaya konabiliyor mu?
İcra Yoluyla Tahliye ile Dava Yolunun Farkı
Kira alacağı için başlatılan takipte ödeme emrine itiraz edilmemesi hâlinde tahliye istenebilirken, itiraz edilmesi hâlinde süreç icra mahkemesine taşınır. Hangi yolun seçileceği, elde belge niteliğinde bir sözleşme bulunup bulunmamasına göre değişir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunmakta olup her sözleşme kendi metniyle birlikte okunmalıdır. Tahliye kararı taşınma ve işletme düzenini doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.