Taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtarname, hem kira ilişkisinden doğan taleplerde hem de mülkiyete ilişkin iddialarda süreci başlatan belgedir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ilerleyen bu rehber, ihtarın şekline ilişkin eksiklerin nasıl esas hakkı etkilediğini ve hangi davaların süreye tabi olduğunu ele almaktadır.
İhtarın Tapu Uyuşmazlığındaki Yeri
Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyet hakkına dayandığında kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Buna karşılık talebin dayanağı irade sakatlığı ise durum değişir: yanılma, aldatma veya korkutma iddiasında bir yıllık süre söz konusudur ve bu sürenin başlangıcı, sakatlığın öğrenildiği ya da korkunun ortadan kalktığı andır. İhtarname bu noktada, öğrenme tarihini ve iradenin sakatlandığı yönündeki beyanı belgeleyen bir işlev görür.
Dava Türüne Göre Süre Rejimi
- Mülkiyete dayalı tapu iptali ve tescil: süreye bağlı değildir.
- İrade sakatlığına dayalı talepler: bir yıllık süre içinde ileri sürülmelidir.
- Muris muvazaasına dayalı talepler: mirasçıların açacağı bu davada süre sınırı bulunmamakla birlikte, delil kaybı fiilî risk yaratır.
- Ecrimisil talepleri: geriye dönük istenebilecek dönem sınırlıdır.
Kira İlişkisinden Doğan İhtarlarda Şekil
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödenmeyen kira bedeli nedeniyle sözleşmenin feshi için kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Sürenin kısa tutulması ya da ihtarda hangi dönem kiralarının istendiğinin belirsiz bırakılması, sonraki tahliye talebini dayanaksız bırakır. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yoluyla tahliye seçeneğinde ise ihtarların ayrı dönemlere ilişkin ve yazılı olması aranır.
Tedbir ve Şerh ile Riskin Dondurulması
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, dava açılırken tapu kaydına tedbir konulması talep edilmelidir. Aksi hâlde davanın kazanılması bile fiilî sonucu güvence altına almaz. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca yönetim planı ve ortak alan kayıtları incelenmeli, projeye aykırılık iddiaları belgeyle desteklenmelidir.
Kontrol Listesi
- Talebin hukuki sebebi netleştirildi mi?
- Süreye tabi bir sebep varsa öğrenme tarihi belgelendi mi?
- İhtarda süre ve tutar açıkça gösterildi mi?
- Tapu kaydı, imar durumu ve önceki devir işlemleri incelendi mi?
- Tedbir talebi dilekçeye eklendi mi?
Yukarıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Taşınmazın kayıt durumu ve devir geçmişi sonucu belirleyeceğinden, ihtar göndermeden önce tapu kaydını hukuki açıdan incelettirmeniz yerinde olur.