Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava açılmadan önceki adım çoğu zaman bir ihtardır; ancak ihtarın kimin adına, hangi karara dayanarak ve hangi içerikle gönderildiği sonucu belirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu dosyalarda usul hatası, esasa hiç girilmeden ret sonucunu doğurabilir.
Yetki Sorunu: Kim İhtar Çekebilir?
Ortak yerlere ilişkin taleplerde yönetici, kural olarak kat malikleri kurulunun kararına dayanarak hareket eder. Karar defterinde karşılığı bulunmayan bir konuda gönderilen ihtar, karşı tarafça yetki yönünden tartışmaya açılır. Bu nedenle ihtar öncesi şu üç belge hazır olmalıdır: kurul kararının alındığı toplantı tutanağı, yönetim planının ilgili maddesi ve yöneticinin görevlendirme kaydı.
İhtarın İçeriğini Somutlaştırmak
- Aykırılığın hangi bağımsız bölümde ve ne zamandan beri sürdüğü
- Yönetim planının veya kanunun hangi kuralına aykırılık iddia edildiği
- Giderilmesi istenen durumun teknik olarak tarif edilmesi
- Verilen süre ve süre sonunda izlenecek hukuki yol
- Aidat alacağı söz konusuysa dönem dönem döküm
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Başlıkları
Projeye aykırı tadilat, ortak alanın işgali, ana taşınmazın kullanım amacına aykırı faaliyet ve aidat ödememe en yaygın konulardır. Her biri farklı talep doğurur: kimisinde eski hale getirme, kimisinde faaliyetin durdurulması, kimisinde ise alacağın tahsili talep edilir. Talep türü yanlış seçildiğinde, dosya bir kez daha baştan kurulmak zorunda kalır.
Delil ve Zaman Yönetimi
- Aykırılığın başladığı tarihi gösteren fotoğraf, kamera kaydı veya tanık beyanı
- Belediye ve tapu kayıtları: proje, imar durumu, kat irtifakı/mülkiyeti bilgisi
- Yönetim planının tapuya şerh edilmiş güncel hali
- Aidat tahakkuk ve tahsilat defteri kayıtları
- İhtarın tebliğ edildiğini gösteren mazbata ve tebliğ tarihi
Yetki ve Görev Kontrolü
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ile yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır. Alacak talebi ile eski hale getirme talebi birlikte ileri sürülecekse, taleplerin ayrı ayrı yazılması ve dayanaklarının ayrıştırılması gerekir.
Kapanış
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planı hükümleri ve taşınmazın fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin ve dayanağının hukukçu tarafından gözden geçirilmesi önerilir.