Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması, çoğu zaman yıllarca sürüncemede kalan bir durum yaratır. Bu süreçte kullanılmayan taşınmaz değer kaybeder, kirası tahsil edilemez, vergisi ise ödenmeye devam eder. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi yoluna gitmeden önce ihtarın nasıl kullanılacağını ve hangi sürelerin izleneceğini anlatır.
İhtar Neden Dava Kadar Önemli
Ortaklığın giderilmesi davası kural olarak bir süreye bağlı değildir; paydaş dilediği zaman talep edebilir. Buna karşılık taşınmazı fiilen kullanan paydaştan ecrimisil istenebilmesi için, kullanımın çekişmeli hâle geldiğinin belgelenmesi gerekir ve bunun en net yolu ihtardır. TMK çerçevesindeki paydaşlar arası ilişkide, ihtarın çekildiği tarih çoğu zaman talep edilebilecek dönemin başlangıcını belirler. Bu nedenle ihtar, dava dilekçesinden önce atılması gereken adımdır.
İhtarnamede Bulunması Gereken Unsurlar
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle tereddütsüz tanımlanması.
- Kendi payınıza karşılık gelen kullanım talebinin açıkça belirtilmesi.
- Kullanıma izin verilmemesi hâlinde bedel talep edileceğinin bildirilmesi.
- Kira geliri varsa paya düşen kısmın istenmesi.
- Muhatabın güncel adresinin doğrulanması ve tebliğ belgesinin saklanması.
Kira İlişkisi Varsa Süreler Değişir
Taşınmaz üçüncü kişiye kiralanmışsa tablo karmaşıklaşır. TBK kapsamındaki kira ilişkisinde tahliye ve fesih için öngörülen ihtar ve süre kuralları, paydaşlar arası ilişkiden bağımsız işler ve bunlar gerçek anlamda hak düşürücü niteliktedir. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim ve ortak yer kuralları ayrıca devreye girer. Aynı taşınmaz için üç farklı süre rejimi aynı anda işleyebileceğinden, hepsinin tek bir takvimde toplanması gerekir.
Dava Açılmadan Önce Toplanacaklar
Tapu kayıtları, veraset ilamı, taşınmazın imar durumu, varsa kira sözleşmeleri ve ödenen vergilere ilişkin belgeler dava öncesinde toplandığında süreç belirgin biçimde kısalır. Satış yoluyla giderilme ihtimaline karşı taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine dair teknik bilgi de baştan araştırılmalıdır; bu değerlendirme sonucu doğrudan etkiler.
Bilgilendirme
Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mevcut kullanım durumu her dosyada farklı bir strateji gerektirir. Tapu kaydınızla birlikte bir hukukçudan görüş almak, ihtarın hangi tarihte ve hangi içerikle çekileceğini belirlemenizi kolaylaştırır.