Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, oranın kendisinden değil zamanlamadan doğar. Doğru oran, yanlış zamanda bildirildiğinde uygulanamayabilir; geç açılan bir tespit davası ise ancak sonraki dönem için sonuç doğurur. Aşağıda kiraya veren ve kiracı bakımından süre haritası ele alınmıştır.
Artış oranının çerçevesi
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı bir üst sınıra bağlar; sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, aşan kısım geçerli olmaz. Sözleşmede hiç artış kaydı bulunmaması hâlinde de aynı üst sınır çerçevesinde değerlendirme yapılır. Bu nedenle sözleşmedeki artış maddesinin okunması, tartışmanın başlangıç noktasıdır.
Yeni dönemden önce yapılması gereken bildirim
Artışın yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi, kiraya verenin yazılı bildirimini zamanında yapmasına bağlıdır. Kanun, yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce yazılı bildirimde bulunulmasını veya dava açılmasını arar. Bu bildirim yapılmazsa, talep edilen yeni bedel kural olarak bir sonraki dönemden itibaren sonuç doğurur. Bildirimin tebliğ edildiğini gösteren kayıt, bildirimin kendisi kadar önemlidir.
Beş yıldan sonra: kira tespit davası
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin emsallere göre yeniden belirlenmesi istenebilir
- Talep, bilirkişi incelemesi ve emsal kira araştırmasına dayanır
- Taşınmazın konumu, yaşı ve kullanım amacı değerlendirmeye girer
- Dava sırasında ödemeye devam edilmesi, temerrüt riskini önler
- Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki aidat ve ortak gider kalemleri kira bedelinden ayrı tutulmalıdır
Kiracı tarafında risk yönetimi
Kiracı, talep edilen artışa katılmıyorsa ödemeyi tamamen durdurma yolunu seçmemelidir. Kabul edilen tutarın düzenli ödenmesi, ihtilafın yalnızca fark üzerinde kalmasını sağlar. Aksi hâlde, kira bedelinin ödenmemesine dayalı ihtar ve tahliye süreci ayrı bir başlık olarak gündeme gelir; belirli bir kira yılı içinde yapılan haklı ihtarların birikmesi de tahliye sebebi oluşturabilir.
Bildirim öncesi son kontrol
Bildirim metninde; hangi döneme ilişkin olduğu, yeni bedelin tutarı ve dayanağı açıkça yer almalıdır. Sözleşmedeki tarafların güncel olup olmadığı, taşınmazın el değiştirip değiştirmediği ve TMK kapsamındaki mülkiyet durumu da bildirim öncesinde doğrulanmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve içeriğine göre sonuç değişebileceğinden, bildirim veya dava adımı atılmadan önce sözleşme metni üzerinden bireysel bir inceleme yapılması yararlı olur.