Kiraya verenin tahliye talebinde başarısız olmasının en yaygın nedeni, kira ilişkisinin niteliği değil, ihtarın yanlış zamanda veya yanlış içerikle gönderilmesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu süreçte ihtar, yalnızca bir uyarı değil; sonraki davanın hukuki temelini kuran işlemdir. Aşağıdaki liste, ihtar öncesi ve sonrası süre risklerine odaklanır.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanıyorsunuz
- Kira bedelinin ödenmemesi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için verilecek süre kanunda belirlenmiştir ve bu süreden kısa süre veren ihtar sonuç doğurmaz.
- İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde iki ayrı ödeme için usulüne uygun ihtar çekilmiş olması aranır; ihtarların tarihleri ve konu ayları örtüşmemelidir.
- Tahliye taahhüdü: Taahhüdün kiracının kendisi tarafından ve kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte verilmiş olması önemlidir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması gerekir.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Hangi aya ait kira bedelinin, ne miktarda ödenmediği tek tek yazılır.
- Ödeme için verilen sürenin başlangıcı tebliğ tarihine bağlanır.
- Süre sonunda tahliye davası açılacağı açıkça belirtilir.
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi eksiksiz gösterilir.
- İhtar noter aracılığıyla gönderilerek tebliğ tarihi kesinleştirilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Takipte Süre
Yazılı tahliye taahhüdünde belirlenen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya verenin bu tarihten itibaren işleyen süre içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekir. Bu süre kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı o dönem için ortadan kalkar ve dosya yeniden bir sebep aramak zorunda kalır. Taahhüt tarihinin dosyanın kapağına yazılması, en basit ama en etkili önlemdir.
Kiracı Tarafındaki Karşı Kontroller
Kiracı bakımından ilk incelenecek konu, ihtarın kime ve nasıl tebliğ edildiğidir. Usulsüz tebligat, sürenin hiç başlamamasına yol açabilir. Ayrıca ödemelerin elden yapıldığı hâllerde makbuz veya yazışma bulunmaması, ödenmiş kiraların ödenmemiş sayılmasına neden olur; bu nedenle ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması kiracının en güçlü savunmasıdır. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliyelerde ise taşınmazın tahliyeden sonra fiilen nasıl kullanıldığı sonradan denetlenebilir.
Kat Mülkiyeti İlişkisinin Etkisi
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, yönetim planındaki kullanım kısıtları ve ortak alanlara ilişkin yükümlülükler kira ilişkisiyle kesişebilir. Bu durumda tahliye tartışması, yalnızca taraflar arasındaki sözleşmeyle sınırlı kalmaz; kat malikleri kurulunun kararları da dosyaya girer.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Kira ilişkisinin türü ve sözleşme koşulları izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmeniz önerilir.