Bir taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken kiracıya karşı icra yoluyla tahliye başlatılması, uygulamada sık karşılaşılan ama usulü en çok karıştıran durumlardan biridir. Tapu iptal ve tescil talebi ile tahliye talebi farklı hukuki temellere, farklı görevli-yetkili mercilere ve farklı sürelere tabidir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde bu ayrımı netleştirelim.
Taşınmazın Aynına İlişkin Dava: Yetki Pazarlık Konusu Değildir
Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkindir. Bu tür davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında bir yer kararlaştırılamaz; taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılmış olsa dahi bu anlaşma sonucu değiştirmez. Kesin yetki kuralı mahkemece kendiliğinden gözetildiğinden, yanlış yerde açılan dava aylar sonra yetkisizlikle sonuçlanabilir. Buna karşılık kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye talepleri kişisel hak niteliğindedir ve yetki bakımından aynı katılıkta değildir.
Tahliye Talebi: Hangi Yol, Hangi Merci?
- Kira bedelinin ödenmemesi: ilamsız icra yoluyla ödeme emri gönderilir; ihtarlı takipte verilen süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Sözleşmeye aykırılık, ihtiyaç veya yeniden inşa: bu sebepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasının konusudur.
- Tahliye taahhüdü: taahhüde dayalı takipte itiraz edilirse uyuşmazlık yine icra mahkemesine taşınır.
Her yolun kendi süresi ve kendi ispat aracı vardır; yanlış yolun seçilmesi çoğu zaman esasa girilmeden ret sonucunu doğurur.
Mülkiyet Uyuşmazlığı Tahliyeyi Durdurur mu?
Kiracı, kiralayanın malik olmadığını ileri sürerek tahliyeye direnmeye çalışabilir. Ancak kira ilişkisi sözleşmeye dayandığı için, mülkiyetin tartışmalı olması tek başına tahliyeyi engellemez. Buna karşılık tapu iptal davasının sonucu, kira ilişkisinin kime karşı yürütüleceğini etkileyebileceğinden bekletici mesele tartışması gündeme gelebilir. Bu talebin gerekçelendirilmesi, iki dosyanın tarih ve taraf bilgileriyle birlikte sunulmasını gerektirir.
Süre Kaybını Önleyen Takvim
- Tapu kaydı, şerhler ve varsa dava şerhi ilk gün çıkarılır.
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ihtarnameler tarih sırasına dizilir.
- Takipte ödeme emrinin tebliğ tarihi esas alınarak itiraz ve tahliye talebi süreleri ayrı ayrı işaretlenir.
- Tahliye davasına özgü, sözleşme yılına bağlı hak düşürücü süreler takvime ayrıca yazılır.
En sık kayıp, ödeme emrinin tebliğinden sonra tahliye talebinin geç yapılmasıyla ortaya çıkar; bu talebin süresi kaçırıldığında takip devam etse bile tahliye sonucu alınamaz.
Tapu ve kira dosyaları birbirini etkilediğinden burada anlatılanlar yalnızca genel çerçevedir. Taşınmazınıza ait kayıtlar ve sözleşme metni üzerinden ayrıca değerlendirme yapılmasında yarar vardır.