Kira artışı tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; kiracının eksik ödeme yapması hâlinde uyuşmazlık kısa sürede icra takibine, oradan da tahliye talebine dönüşür. Bu zincirde her halkanın kendi mercii ve kendi süresi vardır.
Artış Oranı Uyuşmazlığında Yol Ayrımı
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını öngörür. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmışsa, aşan kısım bağlayıcı olmaz. Buradaki uyuşmazlık ikiye ayrılır: kiracı fazla ödeme yaptıysa istirdat, kiraya veren piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünüyorsa kira tespiti gündeme gelir.
Kira Tespit Davasında Otuz Günlük İhtar Penceresi
Kira bedelinin tespiti davasının yeni dönem başından itibaren hüküm doğurabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya bir ihtar gönderilmiş ya da davanın açılmış olması gerekir. Bu pencere kaçırıldığında dava açılabilir ancak sonuç, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Beş yıldan uzun süredir devam eden veya yenilenen kira ilişkilerinde hâkim, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre tespit yapabilir; bu yüzden sözleşmenin başlangıç tarihi dosyanın en kritik verisidir.
İcra Yoluyla Tahliyede Zincir
- Ödenmeyen kira için tahliye talepli ilamsız takip başlatılır ve ödeme emri tebliğ edilir.
- Borçlu, borca ve sözleşmeye itiraz edebilir; kira sözleşmesine itiraz edilmezse sözleşme kesinleşir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında borçluya tanınan ödeme süresi otuz gündür.
- Ödeme süresi geçtiği hâlde borç ödenmezse, tahliye talebi bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine iletilir.
Altı aylık talep süresi hak düşürücüdür ve kaçırıldığında takip devam etse bile tahliye sonucu alınamaz; alacak için yeniden başlamak gerekir.
Görev ve Yetki Haritası
Kira tespiti, tahliye ve kiradan kaynaklanan alacak davalarında görev sulh hukuk mahkemesindedir. İcra takibine bağlı tahliye taleplerinde ise takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi karar verir. İhtiyaç, yeniden inşa veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanan tahliye davalarının da kendi süre sınırları bulunur; bunlar icra yolundan tamamen ayrıdır.
Sonuç
Aynı kira ilişkisinde birden fazla yol aynı anda açık olabilir ve yanlış yolun seçilmesi aylarca gecikme demektir. Sözleşme tarihinizi, son ihtarınızı ve ödeme emri tebliğ tarihinizi tek bir çizelgeye yazıp bir avukatla değerlendirmeniz süreci belirgin biçimde kısaltır.