Paylı veya elbirliği hâlindeki taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında başvurulan yoldur. Son yıllarda bu alandaki en kritik değişiklik, davadan önce arabuluculuğa başvurma yükümlülüğünün gündeme gelmesidir. Bu adımın atlanması, dosyanın esasına hiç girilmeden reddedilmesine yol açabilir.
Önce Mahkeme mi, Önce Arabulucu mu?
Ortaklığın giderilmesi talepleri bakımından dava şartı arabuluculuk uygulaması gündeme gelebildiğinden, dava dilekçesi hazırlanmadan önce bu koşulun somut talep açısından geçerli olup olmadığı kontrol edilmelidir. Arabuluculuğa başvurulması gereken bir uyuşmazlıkta son tutanak dilekçeye eklenmezse mahkeme, davacıya kısa bir kesin süre verir; bu süre içinde tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir. Reddedilen dava için yapılan masraf ve geçen zaman geri gelmez.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kuralı kesindir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, dava konusu edilen taşınmazlara göre ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir. Yanlış yer mahkemesine açılan davada dosya gönderilse dahi takvim uzar.
Arabuluculuk Masasında Neler Konuşulur?
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı; imar durumu ve ifraz koşulları.
- Bir veya birkaç paydaşın diğerlerinin payını satın alması seçeneği ve bedelin belirlenme yöntemi.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat, kira geliri ve masraf paylaşımına ilişkin hesaplaşma.
- Satış hâlinde ihale sürecinin doğuracağı değer kaybı ve masraf yükü.
- Mirasçılar arasındaysa, önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin uygun olup olmadığı.
Anlaşma Belgesinin Değeri
Arabuluculukta varılan anlaşma, taraflarca ve arabulucu tarafından imzalanmış tutanakla belgelenir; icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır. Ancak tapuda mülkiyet aktarımı gerektiren düzenlemelerde, resmî şekil şartının ayrıca gözetilmesi gerekir. Bu yüzden anlaşma metni yazılırken hangi işlemin nerede tamamlanacağı adım adım tarif edilmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa Dosya Nasıl Kurulur?
Dava aşamasında tapu kayıtları, kadastro paftası, imar durumu belgesi ve mirasçılık belgesi ilk sırada sunulmalıdır. Aynen taksim isteniyorsa bunun teknik olarak mümkün olduğunu gösteren veriler, keşif ve bilirkişi incelemesinden önce dosyada bulunmalıdır; aksi hâlde satış suretiyle giderme yönünde ilerlenmesi olağandır.
Burada aktarılanlar genel çerçeveyi tanıtır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci belirgin biçimde değiştirebilir; başvuru öncesinde dosyanıza özgü bir hukuki değerlendirme almanız yerinde olacaktır.