Kiraya verenin tahliye talebi ile kiracının konut hakkı arasındaki denge, TBK'da sınırlı sayıda tahliye sebebi belirlenerek kurulmuştur. Bu nedenle tahliye dosyalarında en belirleyici soru hangi sebebe dayanıldığı, ikincisi ise o sebebin kendi usul ve süre rejimine uyulup uyulmadığıdır. Bu rehber, arabuluculuk adımı ve mahkeme seçimi üzerinden tahliyenin usul haritasını çıkarır.
Dayanılan Sebep Yolu Belirler
Temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ihtar zorunluluğu, dava açma zamanı ve ispat aracı farklıdır. Örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talep, taahhüt edilen tarihten itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde harekete geçmeyi gerektirir; bu süre kaçırıldığında aynı taahhüt o dönem için işlevini yitirir. Gereksinim iddiasında ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ayrıca ispatlanır.
Arabuluculuk Dava Şartıdır
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla yürütülen takipler dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir. Anlaşmama tutanağı dilekçeye eklenmezse dosya usulden döner. Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmanın icra edilebilirlik boyutu ve tahliye tarihinin açıkça yazılması, sonradan yeniden dava açılmasını önler.
Görev ve Yetki
- Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi yetki bakımından değerlendirilir.
- Kira alacağı için icra takibi yapılmışsa, itiraz üzerine izlenecek yol ayrıca belirlenir.
- Birden fazla kiracı varsa davanın tümüne yöneltilmesi gerekir; eksik taraf teşkili sonucu geciktirir.
Delil Dosyasının Kurulması
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları toplanır.
- Ödemeler banka kayıtlarıyla eşleştirilir; açıklama satırındaki dönem bilgisi kontrol edilir.
- İhtarnameler tebliğ şerhleriyle birlikte dosyalanır; tebliğ tarihi süre hesabının merkezindedir.
- Taşınmazın durumu, teslim tutanağı ve fotoğraflarla tarihli biçimde kayda alınır.
Tebligat ve Süre Riski
Tahliye dosyalarında en sık karşılaşılan kayıp, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmemesidir. Adres değişikliği bildirilmemişse hangi adrese tebligat çıkarılacağı, tebliğ şerhinin okunması ve gerekiyorsa tebligatın yenilenmesi baştan planlanmalıdır. Dava açma süresinin dolmasına yakın yapılan tebligat girişimleri çoğu zaman geç kalır.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin metni ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirir. Tahliye sebebini belirlemeden ihtar göndermek yerine, önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte sınıflandırmanız daha güvenli bir yol olacaktır.