Taşınmaz uyuşmazlıklarında son yıllarda arabuluculuk kapsamının genişlemesi, tapu iptali ve tescil talebiyle mahkemeye gitmek isteyenlerde ciddi bir tereddüt yarattı. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyeti mevzuatı ekseninde yürüyen bu davalarda, hem dava şartı arabuluculuk sorusunun hem de yetki kuralının doğru yanıtlanması gerekir. Yanlış yerde açılan dava, taşınmazın el değiştirmesini önlemek için gereken zamanı tüketir.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
Zorunlu arabuluculuk kapsamı, uyuşmazlığın konusuna göre belirlenir. Kira ilişkisinden doğan bazı uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi gibi talepler için dava açmadan önce arabulucuya başvurulması aranırken, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkının kendisine ilişkin talepler bu kapsamda değerlendirilmez. Tapu iptali ve tescil istemi mülkiyetin kime ait olduğunu tartıştığından, arabuluculuk zorunluluğunun bu talep bakımından uygulanıp uygulanmayacağı davanın somut kurgusuna göre incelenmelidir. Talep birden fazla kalem içeriyorsa, her kalem ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez; sözleşmeye konulan yetki şartı geçerli olmaz. Davalının başka ilde oturuyor olması ya da tarafların anlaşması sonucu değiştirmez. Birden çok ilde taşınmaz varsa, her biri için ayrı değerlendirme yapılması gerekebilir.
Sürelerin İşleyişindeki Farklar
- Muris muvazaasına dayanan tapu iptali istemleri, niteliği gereği belirli bir hak düşürücü süreye bağlanmamıştır; ancak uzun süre hareketsiz kalmak delil kaybına yol açar.
- Ön alım hakkı gibi bazı taleplerde ise hem öğrenmeden itibaren işleyen kısa bir süre hem de her hâlde işleyen üst sınır vardır; bu süreler hak düşürücüdür.
- Kat mülkiyeti mevzuatına dayanan bazı itiraz ve iptal talepleri de sınırlı sürelere bağlıdır.
- Tapu kaydına şerh ya da tedbir konulması geciktiğinde, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri sonucu telafi güçleşebilir.
Dava Öncesi Yapılması Gerekenler
- Tapu müdürlüğünden kayıt ve belge örnekleri, akit tablosu ile birlikte temin edilir.
- Devir bedelinin gerçek değerle karşılaştırılması için emlak ve piyasa verileri toplanır.
- Ödeme akışı banka kayıtlarıyla izlenir; bedelin fiilen ödenip ödenmediği muvazaa tartışmasında belirleyicidir.
- Dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talebi ileri sürülerek devir riski sınırlanır.
Bu içerik yalnızca yol gösterici niteliktedir. Tapu kaydındaki şerhler, devir tarihi ve taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi hem yetkiyi hem de ileri sürülecek hukuki sebebi etkileyebilir; taşınmazınıza ilişkin belgelerle birlikte hukuki destek almanız uygun olur.