Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar genellikle haklılık tartışmasına odaklanır; oysa tahliye taleplerinde sonucu belirleyen asıl unsur, doğru yolun doğru zamanda seçilmesidir. Tahliye sebebine göre mahkeme yolu ile icra yolu ayrışır, bazı sebeplerde ise ihtarname olmadan açılan dava baştan kaybedilir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu ayrımlar ele alınmaktadır.
Arabuluculuk Aşaması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu zorunluluğun kapsamı, kiralananın tahliyesi ve kira bedelinin tespiti gibi talepleri kapsarken, icra takibi yoluyla yürütülen ilamsız tahliye süreçlerinin kendine özgü bir işleyişi vardır. Bu nedenle ilk adımda talebin dava mı yoksa takip mi olacağına karar verilmeli, arabuluculuk süreci buna göre planlanmalıdır.
Görev ve Yetki Haritası
Kira sözleşmesinden doğan davalar, konusu ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin tespiti, uyarlama, tahliye ve depozito iadesi bu kapsamdadır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer kullanımı ve yönetim planından doğan uyuşmazlıklarda ise 634 sayılı Kanun uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Yetki bakımından sözleşmeden doğan davalarda davalının yerleşim yeri ve ifa yeri ölçütleri kullanılabilir; kiralananın bulunduğu yer, ifa yeri olarak uygulamada öne çıkar. Taşınmazın aynına ilişkin bir talep varsa kesin yetki kuralı gündeme gelir ve seçim imkânı ortadan kalkar.
Tahliye Sebebine Göre Yol Ayrımı
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde önce usulüne uygun ihtar veya icra yoluyla ödeme emri gönderilir; verilen süre sonuçsuz kalırsa tahliye talep edilir.
- Gereksinim, yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyede, sebebin gerçek ve samimi olduğu belgelerle desteklenmelidir.
- Yeni malikin gereksinimi iddiasında, edinme tarihinden sonra yapılması gereken bildirim adımı atlanmamalıdır.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi ve kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği kritik önemdedir.
- İki haklı ihtar iddiasında ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması aranır.
Süre Kaybının En Sık Görüldüğü Noktalar
Tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir ve çoğu kira dönemi sonuna bağlanmıştır. Gereksinim veya taahhüde dayalı taleplerde kanunda öngörülen süre geçtikten sonra yapılan başvuru, sebep haklı olsa bile reddedilir ve talep bir sonraki döneme kalır. İhtar çekilmiş olması tek başına yeterli değildir; ihtarın tebliğ edildiği tarih ile dava veya takip tarihi arasındaki ilişki dosyanın omurgasını oluşturur. Bu nedenle sözleşme başlangıcı, dönem yenilenme tarihleri, ihtar tebliğ tarihleri ve ödeme kayıtları tek bir zaman çizelgesinde tutulmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme metniniz, tebligat belgeleriniz ve ödeme geçmişiniz incelenmeden hangi tahliye sebebinin kullanılabileceği netleşmeyeceğinden, adım atmadan önce dosya bazlı hukuki destek almanız yerinde olur.