Apartman ve site uyuşmazlıklarında haklılık çoğu zaman tartışmalı değildir; tartışmalı olan, talebin hangi mahkemeye, hangi biçimde ve ne zaman götürüleceğidir. Ortak alan müdahalesi, proje aykırılığı veya gider paylaşımı iddialarında merci hatası yapıldığında dosya aylar sonra başa döner. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tespit talepli dosyalarda görev, yetki ve süreyi ele alır.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nerede Görülür
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık mülkiyetin kendisine yönelik iddialar, tapu iptali ve tescil talepleri ile ecrimisil istemleri farklı bir görev değerlendirmesi gerektirir. Aynı dilekçede hem ortak alana müdahalenin önlenmesi hem tapu kaydının düzeltilmesi istendiğinde, talepler ayrıştırılmadığı için dosya bütünüyle görevsizlikle karşılaşabilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Ancak her kat mülkiyeti uyuşmazlığı ayni bir talep değildir. Aidat alacağının tahsili veya yönetim kararına dayalı bir alacak talebi kişisel nitelikte olduğundan farklı bir yetki değerlendirmesine tabi olabilir. Talebin niteliğini belirlemeden yetki seçmek, en sık görülen usul hatasıdır.
Tespit Davası mı Eda Davası mı
Tespit davası, hukuki durumun belirlenmesinde güncel bir menfaat bulunduğunda açılabilir. Eda davası açma imkânı varken salt tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilme sonucunu doğurabilir. Buna karşılık projeye aykırı yapılaşmanın veya ortak alandaki hasarın delil olarak kayıt altına alınması gerekiyorsa, dava öncesinde delil tespiti talebi ayrı ve tamamlayıcı bir araçtır. Delil tespiti hasarın giderilmesinden önce yapılmazsa geriye dönük ispat neredeyse imkânsızlaşır.
Kurul Kararına İtirazda Süre
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa süreye bağlıdır ve bu süre kararın öğrenilmesi ile toplantı tarihine bağlı olarak farklı işleyebilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından başlangıç anı ayrıca değerlendirilir. Süre geçtikten sonra ancak kararın esasa ilişkin geçersizliği tartışılabilir ki bu tartışmanın alanı çok dardır. Bu nedenle toplantı tutanağının maliklere tebliğ edildiği tarih, dosyanın en kritik verisidir.
Dosya Kurmadan Önce Toplanacaklar
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projesi
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları
- Toplantı tutanakları ile çağrı ve tebliğ belgeleri
- Fotoğraf, bilirkişi ya da teknik rapor ve tarih bilgisi taşıyan yazışmalar
- Aidat tahakkuk ve tahsilat dökümleri
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir; yönetim planı hükümleri her yapıda farklı olduğundan sonuç da değişir. Kurul kararı yeni alınmışsa itiraz süresi işlemeye başlamıştır ve belgelerin gecikmeden değerlendirilmesi gerekir.