Taşınmaz uyuşmazlıklarında yetki, tarafların üzerinde serbestçe anlaşabileceği bir konu değildir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebi içeren dosyalarda ilk kontrol, davanın açılacağı yerin doğru belirlenmesidir; ikinci kontrol ise kaydın dava süresince değişmesini önleyecek tedbirin alınmasıdır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Pazarlığı Olmayan Kural
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu kural kesin niteliktedir. Tarafların sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılması sonuç doğurmaz, davalının itiraz etmemesi de yetkiyi doğurmaz. Birden çok ilde parsel varsa, taleplerin ayrılması ya da hangi taşınmaz için hangi mahkemeye gidileceğinin planlanması gerekir. Görev bakımından ise dava değeri ne olursa olsun taşınmazın aynına ilişkin talepler asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Tespit Davası Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
Tespit davası, hukuki bir durumun varlığını veya yokluğunu belirlemeye yarar; ancak eda davası açılabilecek hâllerde hukuki yarar yokluğundan reddedilme riski taşır. Delil tespiti ise farklıdır: kaybolma ihtimali bulunan bir delilin, örneğin yapının mevcut fiziki durumunun, hemen kayda geçirilmesini sağlar. Tapu iptali hedefleniyorsa asıl talep tescil olmalı; tespit yalnızca delili korumak için kullanılmalıdır.
Sebebe Göre Değişen Süreler
- Muris muvazaası iddiasında mirasçıların talebi bakımından ayrı bir değerlendirme yapılır.
- Hile veya korkutma iddiasında, öğrenme anına bağlanan kanuni süre işler.
- Ehliyetsizlik iddiası, işlemin baştan geçersizliği tartışmasına dayanır.
- Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil taleplerinde zilyetlik süresi ve niteliği ayrıca ispatlanır.
Kaydı Dondurmak: Tedbir ve Şerh
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali, kazanılan kararı kağıt üzerinde bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi talep edilmeli, talep somut devir riski verileriyle gerekçelendirilmelidir. TMK kapsamındaki iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi, şerh bulunmayan hâllerde davacı aleyhine sonuç doğurabilir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Uyuşmazlık bağımsız bölüme ilişkinse, 634 sayılı Kanundan doğan talepler için farklı bir görev ve usul rejimi devreye girebilir. Ortak yer kullanımı, yönetim planına aykırılık veya proje dışı yapılaşma iddiaları ile mülkiyet iddiasının aynı dilekçede birleştirilmesi dosyayı ağırlaştırır; taleplerin ayrıştırılması genellikle daha hızlı sonuç verir.
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır. Tapu kaydının geçmişi, edinme sebebi ve zilyetlik durumu her dosyada farklı bir strateji gerektirdiğinden, dava öncesinde tapu ve kadastro belgelerinin bütünüyle incelenmesini tavsiye ederiz.