Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık tartışmadır. TBK, artış oranına bir üst sınır getirirken, bu sınırın aşıldığı ya da tarafların anlaşamadığı hallerde başvurulacak yolu ve zamanı da belirler. Zamanlamanın kaçırılması, haklı bir talebin bir dönem boyunca sonuçsuz kalmasına yol açar.
Artış Sınırı ve Sözleşme Serbestisi
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa bile, sınırı aşan kısım bakımından geçerlilik tartışması doğar. Bu kural, sözleşmede artış hükmü bulunmayan haller için de uygulanır.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti talebinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, dönem başlangıcından belirli bir süre önce dava açılması ya da bu yönde bir ihtar gönderilmiş olması gerekir. İhtarın süresinde ve ulaştığı ispatlanabilir bir yöntemle gönderilmesi, tespit edilen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan belirler. Geç kalınan taleplerde yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren hüküm doğurur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi öne çıkar.
- Kat mülkiyetine ilişkin ihtilaflarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki özel hükümler ayrıca değerlendirilir.
- Tahliye taleplerinde dayanılan sebebe göre süre ve usul tümüyle değişir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi halinde bedelin belirlenmesinde endeks sınırıyla bağlı kalınmaksızın, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun bir değerlendirme yapılır. Bu tür dosyalarda emsal araştırması ve keşif belirleyici olduğundan, talebin dayanağını oluşturan emsal verilerin dava dilekçesiyle birlikte sunulması sürecin uzamasını önler.
Not
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. İhtar ve dava zamanlaması bir dönemlik hak kaybına yol açabildiğinden, dönem başlangıcı yaklaşmadan önce hukuki destek almanız yerinde olur.