Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesi hazırlanmadan önce cevaplanması gereken iki soru vardır: dava nerede açılacak ve talebin bir süreye bağlı olup olmadığı. Bu iki nokta, iddianın esası ne kadar güçlü olursa olsun sonucu belirler; çünkü tapu sicilindeki kayıt her geçen gün yeni işlemlere temel oluşturur.
Kesin Yetki: Pazarlığa Kapalı Bir Kural
HMK, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Bu nedenle sözleşmeye konulmuş bir yetki kaydına dayanarak davalının bulunduğu ilde dava açılması, esasa girilmeden yetkisizlik kararı ile sonuçlanır. Taşınmaz birden fazla mahkemenin yargı çevresinde kalıyorsa, dilekçede bu durumun açıklanması gerekir. Görev bakımından ise bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Hangi Talep Süreye Bağlı
Tapu iptali ve tescil talebinin dayanağı, sürenin varlığını belirler. Muris muvazaasına dayanan taleplerde, işlemin baştan geçersiz sayılması nedeniyle bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre söz konusu olmaz. Buna karşılık iradeyi sakatlayan hallere dayanan taleplerde TBK'nın öngördüğü süreler işler ve bu süreler öğrenme anına bağlıdır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ya da satış vaadi kaynaklı taleplerde ise ilgili sözleşme hükümlerinin kendi süreleri gündeme gelir.
Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı
TMK, tapu kaydı bulunan taşınmazlarda olağan, kaydı bulunmayan taşınmazlarda ise olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına ilişkin ayrı süreler öngörür. Bu davalarda zilyetliğin kesintisiz, davasız ve aralıksız sürdüğünün belgelenmesi belirleyicidir. Vergi kayıtları, muhtarlık kayıtları, tarımsal destek başvuruları ve komşu parsel maliklerinin tanıklığı bu ispatın omurgasını oluşturur.
Dava Açılır Açılmaz Yapılması Gerekenler
- Tapu kaydına dava şerhi işlenmesi için talepte bulunmak
- Taşınmazın devrini önlemek üzere ihtiyati tedbir talebini gerekçelendirmek
- Tapu müdürlüğünden işlem dosyasının tamamını istetmek
- Önceki devirlerin zincirini çıkararak iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını hazırlamak
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki kayıtları eklemek
Şerh işlenmeden geçen süre içinde taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, tapu sicilindeki kayda güvenerek hak kazanan kişinin durumu tartışma konusu olur ve dava fiilen anlamını yitirebilir. Bu nedenle tedbir talebi, dilekçenin sonuna eklenen bir cümle değil, baştan kurgulanan bir strateji olmalıdır.
Buradaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmaz dosyalarında kayıt zinciri her olayda farklı olduğundan, dava açmadan önce tapu ve zilyetlik kayıtlarınızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.