Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin birlikte devreye girdiği bu davalarda süreç, dava açmakla değil; satış aşamasındaki kısa sürelerin doğru yönetilmesiyle sonuçlanır.
Yetki Taşınmazın Bulunduğu Yerdedir
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Görev bakımından ise dava sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Birden fazla ilçede taşınmaz varsa her taşınmaz için kendi yer mahkemesinin yetkili olması, tek dilekçeyle tüm mirasa konu taşınmazları toplama beklentisini boşa çıkarır. Dava açmadan önce tapu kayıtlarının il ve ilçe bazında listelenmesi bu yüzden ilk adımdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaştırma mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen taksim talebi varsa bunun imar mevzuatına ve fiili duruma uygunluğu bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Talebin dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi ve teknik dayanağının gösterilmesi gerekir; yargılamanın ilerleyen aşamasında gündeme getirilen aynen taksim talepleri çoğu kez sonuç doğurmaz. Bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir.
Satış Aşamasının Kısa Süreleri
- Satış memurluğunca yapılan kıymet takdirine itiraz için tanınan kısa süre
- Kıymet takdiri tebliğ edilmediğinde ihalenin feshi tartışmasının doğması
- İhale bedelinin yatırılması için verilen süre ve bu sürenin sonuçları
- İhalenin feshi talebi için öngörülen sınırlı süre
- Paylaştırma sırasında intifa ve şerhlerin dikkate alınması
Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen paydaş, taşınmazın gerçek değerinin altında satılması hâlinde bu itirazı ihale aşamasında dile getiremez. Uygulamadaki en büyük maddi kayıp genellikle burada doğar.
Kiracı ve Zilyetlik Sorunları
- Taşınmazda kiracı varsa kira ilişkisinin satıştan sonraki durumu değerlendirilir.
- Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa ecrimisil talebi ayrı dava konusudur.
- Muhdesat iddiası varsa bunun tespiti ayrıca ileri sürülmelidir.
- Üzerinde haciz veya ipotek bulunan paylar bakımından satış bedelinin dağıtımı önceden hesaplanır.
Dava Öncesi Uzlaşma Denemesi
Paydaşlar arasında anlaşmaya varılabiliyorsa, satış yoluyla paylaştırmanın getireceği değer kaybı ve masraf yükü büyük ölçüde önlenebilir. Payların birbirine devri, taşınmazın bir paydaşa bırakılıp diğerlerine bedel ödenmesi veya bölünebilir taşınmazlarda ifraz yoluyla çözüm, çoğu dosyada mahkeme kararından daha hızlı sonuç verir. Bu seçenekler dava sürerken de değerlendirilebilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve üzerindeki takyidatlar sonucu değiştirir. Özellikle satış aşamasındaki kısa süreler için bir avukatla çalışmanız kayıp riskini azaltır.