Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde belirleyici olan, tarafların haklılığından çok sürecin doğru takvimle yürütülmesidir. Tahliye sebeplerinin her biri kendi süresine, kendi bildirim usulüne ve kimi zaman kendi mercisine bağlıdır. Bir sebebe dayanarak açılan davanın, aslında başka bir sebebin usulüne uygun işletilmemesi nedeniyle reddedilmesi uygulamada sık görülür.
Tahliye Sebepleri Aynı Takvimde Yürümez
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK, kiracıya süre veren bir ihtar gönderilmesini ve bu sürenin sonuçsuz kalmasını arar. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ise dava, kira süresinin bitiminden itibaren işleyen bir süre içinde açılmalıdır. Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyede projenin varlığı, iki haklı ihtar sebebinde ise ihtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması aranır. Bu farklar nedeniyle dosyaya önce "hangi sebep" sorusuyla başlanmalıdır.
İhtarnamenin İçeriği Davayı Belirler
- İhtarda hangi aylara ait borcun istendiğini kalem kalem gösterin
- Ödeme için tanınan süreyi ve sonucunu açıkça yazın
- İhtarı kiracının bilinen son adresine, tebliği kanıtlanabilir biçimde gönderin
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişilere yapılan bildirimin sonuç doğurmayabileceğini gözetin
- Tebliğ parçasını sözleşmeyle birlikte saklayın
Görevli Mahkeme ve İcra Yolu Arasındaki Tercih
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna karşılık kira alacağı için başlatılan ilamsız takip üzerinden tahliye istenmesi ayrı bir yoldur ve icra mahkemesi devreye girer. İki yolun karıştırılması hem gecikmeye hem de görev yönünden redde yol açar. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiği unutulmamalıdır.
On Yıllık Uzama ve Kat Mülkiyeti Boyutu
Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bu yol tahliye sebeplerinden bağımsızdır ve kendi bildirim takvimine sahiptir. Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda bulunuyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kurallarına aykırılık ayrı bir tartışma başlığı oluşturur ve tek başına tahliye sebebi olarak ileri sürülmesi her zaman sonuç vermez.
Delil Olarak Ödeme Kayıtları
Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması, ihtilaf çıktığında en güçlü delildir. Elden ödeme iddiası tanıkla ispatlanmaya çalışıldığında çoğu dosyada yetersiz kalır. TMK kapsamındaki iyiniyet tartışmaları da bu kayıtların düzeni üzerinden yürütülür.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin türü ve tahliye sebebiniz süreci baştan değiştirir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce takvimi bir hukukçuyla birlikte kurmanız, yeniden başlamak zorunda kalmanızı önler.