Paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklarda sık duyulan bir varsayım vardır: önce ihtar çekilmeli, sonra dava açılmalı. Bu varsayım kira ilişkilerinden gelir ve ortaklığın giderilmesi davasında karşılığı yoktur. Buna karşılık aynı taşınmaz üzerinde bir kira ilişkisi de varsa, ihtar orada gerçekten hak düşürücü nitelikte olabilir.
Ortaklığın Giderilmesinde İhtar Zorunluluğu Yoktur
TMK sistematiğinde paydaşlardan her biri, kural olarak her zaman paylaşmayı isteyebilir. Bu talep için önceden ihtar çekilmesi veya belirli bir bekleme süresine uyulması aranmaz. Paylaşmayı isteme hakkı yalnızca sözleşmeyle belirli bir süre için sınırlanabilir ya da uygun olmayan zamanda ileri sürülmesi hâlinde tartışma konusu olabilir. Dolayısıyla bu davada asıl risk süre değil, yanlış mahkemeye ve eksik taraf listesiyle başvurmaktır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazlara ilişkin bu davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; taraflar başka bir mahkemeyi kararlaştıramaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir. 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler bakımından ise talebin niteliği ayrıca incelenmelidir.
Taraf Listesi Dosyanın Omurgasıdır
- Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf, dosyanın uzamasının başlıca nedenidir.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçılar dâhil edilmelidir.
- Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler baştan çıkarılmalıdır.
- Yurt dışında bulunan paydaşlar için tebligat süresi takvime baştan eklenmelidir.
İhtarın Gerçekten Süreye Bağlandığı Yer: Kira
Aynı taşınmaz kirada ise tablo değişir. TBK kapsamında kira bedelinin ödenmemesi hâlinde çekilen ihtarnamede tanınacak süre ile bu sürenin sonuçları ayrıca düzenlenmiştir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde ise ihtarların aynı kira yılı içinde ve yazılı olması, davanın da kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde açılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında, ihtarlar geçerli olsa bile aynı yıla dayanılarak tahliye istenemez.
İki Süreci Ayrı Yürütmek
Tahliye ve ortaklığın giderilmesi talepleri farklı mahkemelerde ve farklı usullerle görülür; tek dilekçede birleştirilmeleri sonucu geciktirir. Satış yoluyla paylaşma hâlinde kiracının durumunun ne olacağı da ayrıca planlanmalıdır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve üzerindeki kayıtlar sonucu değiştirebileceğinden, dava öncesinde tapu kaydınızla birlikte bir hukukçudan görüş almanız yararlı olur.