Kira artışı çekişmeleri genellikle rakamdan değil, artış iradesinin ne zaman ve nasıl bildirildiğinden doğar. İhtarın içeriği eksik ya da zamanlaması hatalı olduğunda talep dönem içinde etkisini kaybeder; dava yolu ise arabuluculuk aşaması atlandığı için baştan tıkanır. Bu rehber, artış talebinin usul zincirini sırayla ele alır.
İhtarın Hukuki İşlevi Nedir
Kira bedelinin artırılmasına ilişkin bildirim, tek başına yeni bedeli kesinleştiren bir işlem değildir; tarafların anlaşamaması halinde uyuşmazlığı mahkemeye taşıyan hazırlık adımıdır. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış oranını tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre sınırlandırır ve sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu üst sınır gözetilir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmasa da, tebliğ tarihinin ispatı bakımından güçlü bir tercihtir.
Kira Tespit Davası Nerede Görülür
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir. Tahliye talebi de içeren dosyalarda taleplerin birbirine bağlanma biçimi, mahkemenin inceleme sırasını ve delil ihtiyacını doğrudan etkiler.
Arabuluculuk Artık Dava Şartı
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar, kira bedelinin tespiti ve tahliye istemleri de dahil olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esas incelenmeden usulden reddedilir. Burada iki nokta gözden kaçar: arabuluculuk başvurusunun yetkili arabuluculuk bürosuna yapılması gerekliliği ve son tutanağın dilekçeye eklenmemesi halinde verilecek kesin sürenin kaçırılması.
Sürelerin Yönünü Doğru Kurun
- Artış iradesi, yeni kira döneminin başlangıcı gözetilerek makul bir zaman önce bildirilmelidir.
- Tespit hükmünün hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, bildirim tarihine bağlı olarak değişir.
- Ödeme yapılmaya devam ediyorsa açıklama satırına ihtirazi kayıt düşülmesi ileride yapılacak mahsup hesabını kolaylaştırır.
- Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde değerlendirme ölçütünün farklılaştığı unutulmamalıdır.
Dosyaya Konulacak Belge Seti
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- İhtarname örneği ile tebliğ şerhi
- Son bir yıla ait ödeme dekontları ve banka açıklamaları
- Emsal kira araştırmasına dayanak oluşturacak ilan ve rayiç verileri
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tespit tutanakları
Yukarıdaki çerçeve genel uygulamayı özetler; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tarafların önceki yazışmaları sonucu değiştirebilir. Artış dönemine az zaman kalmışsa bildirim metnini göndermeden önce hukuki görüş almanız isabetli olacaktır.