Paylı ya da elbirliği hâlindeki taşınmazlarda anlaşmazlık, çoğu zaman kullanım ve gelir paylaşımıyla başlar; satış veya taksim tartışmasıyla derinleşir. Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, bugün süreç mahkeme salonundan önce görüşme masasında başlamaktadır. Aşağıda bu aşamanın nasıl verimli kullanılacağı ele alınmaktadır.
Görüşme Öncesi Zemin Hazırlığı
Arabuluculuk toplantısına hazırlıksız gidilmesi, sürecin tek oturumda anlaşmazlıkla kapanmasının başlıca sebebidir. Toplantıdan önce tapu kaydı, imar durumu, kiraya verilmişse sözleşme ve güncel bir değer araştırması hazır edilmelidir. Paydaşlardan biri taşınmaza masraf yapmışsa bunların belgeleri; bir başkası uzun süredir tek başına kullanıyorsa bu döneme ilişkin veriler ayrıca sunulmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
Ortaklık kural olarak önce aynen taksim yoluyla giderilir; bölünme fiilen veya hukuken mümkün değilse ya da bölünme değerde önemli kayba yol açacaksa satış yoluna gidilir. Kat mülkiyetine geçiş imkânı, bağımsız bölümlerin sayısı ve imar mevzuatı bu değerlendirmenin merkezindedir. Görüşmede tarafların bu iki seçenek üzerinden konuşması, sonradan alınacak bilirkişi raporunun kapsamını da öngörülebilir kılar.
Masada Sıklıkla İşe Yarayan Çözümler
- Bir paydaşın diğerlerinin payını bedelini ödeyerek devralması.
- Bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında dengelenerek dağıtılması.
- Satışın belirli bir tarihe kadar rızaen yapılması, aksi hâlde dava açılması.
- Geçmiş dönem kullanım bedeli ile masrafların karşılıklı mahsubu.
- Kira gelirinin paylaşımına ilişkin yazılı bir düzenin kurulması.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Arabuluculuk anlaşma belgesinin değeri, tapuda ve icrada uygulanabilir olmasına bağlıdır. Bu nedenle metinde ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, ödenecek bedel, ödeme tarihi ve devir takvimi tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır. Taşınmaz devri yönünden şekil şartlarının gözetilmesi gerektiği unutulmamalı; belgenin icra edilebilirliğine ilişkin usul de tamamlanmalıdır.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşme anlaşmazlıkla sonuçlanırsa son tutanak dava dilekçesine eklenir; aksi hâlde dava şartı yokluğundan ret riski doğar. Dava aşamasında tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunlu olduğundan, mirasçılık belgesi ve tapu kayıtlarının güncelliği baştan kontrol edilmelidir. Eksik taraf teşkili, dosyanın aylarca beklemesine yol açan en yaygın gecikme sebebidir.
Bu rehber genel bilgi sunar; taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Tapu kaydınızı ve pay durumunuzu bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olur.