Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken bir yandan da tahliye takibi yürüyorsa, iki ayrı süreç aynı anda ve farklı takvimlerle işler. TMK, TBK ve kat mülkiyeti bakımından 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu çakışmanın yönetilmesi, tek tek dava dilekçelerinden daha belirleyicidir.
İki Sürecin Farklı Mantığı
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu çözer; icra yoluyla tahliye ise kullanımın kimde kalacağını hızlıca sonuçlandırmayı hedefler. Tahliye takibinde mülkiyet tartışması kural olarak dinlenmez. Bu nedenle "nasıl olsa tapu davası var" düşüncesiyle tahliye takibine cevap verilmemesi, taşınmazın fiilen boşaltılmasıyla sonuçlanabilir.
Tahliye Takibine Karşı Yapılacaklar
Kira sözleşmesine dayalı tahliye takiplerinde borçlunun yapması gerekenler sıraya konmalıdır:
- Ödeme emri türünü belirlemek: kira alacağı ve tahliye istemli mi, tahliye taahhüdüne dayalı mı
- İtirazı süresi içinde ve doğru mercie yapmak; taahhüde dayalı takipte itirazın kapsamı dardır
- Ödemelerin banka dekontlarıyla, açıklamalarıyla birlikte hazırlanması
- İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğinin kontrolü
Tapu Tarafında Alınması Gereken Önlemler
Mülkiyet iddiası varsa, dava açılmasıyla yetinilmemeli; taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek için tedbir ve dava şerhi talepleri baştan gündeme getirilmelidir. Şerh olmadan geçen sürede yapılan devirler, davanın sonucunu fiilen anlamsız kılabilir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik veya vekâletin kötüye kullanılması gibi iddiaların her biri farklı delil setine dayandığından, dilekçede tek bir hukuki sebebe sıkışmadan seçenekler açık tutulmalıdır.
Süre Riski Nerede Yoğunlaşıyor
Bu dosyalarda hak kaybı çoğunlukla üç yerde doğar: ödeme emrine itiraz süresinin kaçırılması, ihtarnameye cevap verilmemesi ve tedbir talebinin gecikmesi. Üçünün de ortak özelliği, sürenin sessizce işlemesidir. Tahliye takibinin tarihleri ile dava takviminin aynı tabloda tutulması, bu sessiz sürelerin görünür hale gelmesini sağlar.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydının durumu, sözleşmenin içeriği ve taşınmazın kullanım biçimi sonucu değiştirir; iki süreç aynı anda yürüyorsa vakit kaybetmeden hukuki destek almanız yerinde olur.