Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık, ödenmeyen ortak gider paylarıdır. 634 sayılı Kanun ile TBK ve TMK hükümlerinin kesiştiği bu alanda, alacağın tahsili ve gerektiğinde kiracının tahliyesi belirli bir sıra izlemeyi gerektirir; sıranın bozulması takibin iptaliyle sonuçlanabilir.
Takibin Dayanağı: İşletme Projesi ve Kurul Kararı
Ortak gider alacağının takibe konulabilmesi için öncelikle usulüne uygun bir dayanak gerekir. Kat malikleri kurulunca kabul edilen karar ya da yöneticinin hazırlayıp tebliğ ettiği ve süresinde itiraz edilmeyerek kesinleşen işletme projesi bu işlevi görür. Projenin her bağımsız bölüm malikine ve kiracıya tebliğ edildiğinin belgelenmesi, sonraki itirazların büyük bölümünü baştan karşılar.
Gecikme Tazminatı ve Sorumluların Belirlenmesi
- Ortak gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, kanunda öngörülen aylık yüzde beş oranındaki gecikme tazminatından sorumludur.
- Bağımsız bölümde oturan kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlı olmak üzere malikle birlikte sorumludur.
- Bağımsız bölümü sonradan devralan malik, önceki dönem borçlarından devredenle birlikte sorumlu tutulabilir.
- Takip talebinde alacak kalemleri dönem dönem ayrıştırılmalı, toplu ve gerekçesiz tutar yazılmamalıdır.
Ödeme Emrine İtiraz Edilirse Ne Olur
Borçlunun ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz etmesi takibi durdurur. Yönetimin bu aşamada seçeceği yol, elindeki belgenin niteliğine bağlıdır: kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı varsa itirazın kaldırılması için icra mahkemesine, yoksa itirazın iptali için genel mahkemeye başvurulur. İtirazın kaldırılması ve iptal yollarının kendine özgü süreleri bulunduğundan, itiraz dilekçesinin tebliğ tarihi takvime işlenmelidir.
Kira Alacağına Dayalı Tahliye Takibinde Usul
Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde başlatılan ilamsız takipte, konut ve çatılı işyeri kiralarında borçluya otuz günlük ödeme süresi verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmaz ve borca itiraz edilmezse, alacaklı icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesine itiraz edilmesi hâlinde ise sözleşmenin ispatı gündeme gelir; bu nedenle yazılı sözleşmenin, ödeme dekontlarının ve açıklama satırlarının baştan derlenmesi gerekir.
Tahliye Talebinin Reddedilmesine Yol Açan Tipik Hatalar
- Ödeme emrinde tahliye talebinin açıkça belirtilmemesi.
- Ortak gider borcu ile kira alacağının tek takipte karıştırılması.
- Tebligatın kiracının işyerine veya eski adresine yapılması.
- Ödeme süresi dolmadan tahliye talebinde bulunulması.
- Yöneticinin temsil yetkisini gösteren kurul kararının dosyaya eklenmemesi.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği, projenin tebliğ biçimi ve kira ilişkisinin türü sonucu doğrudan etkilediğinden, takip başlatılmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından gözden geçirilmesi zaman kaybını önler.