Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman sessizce başlar: kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, kiraya veren farkı biriktirir ve bir gün kapıya tahliye talepli bir ödeme emri gelir. Bu noktadan sonra tartışma yalnızca artış oranı değil, takibin ve tahliyenin usulü üzerinden yürür. TBK ve TMK ile birlikte icra hukuku kurallarının kesiştiği bu alanda, itirazın içeriği ve zamanı belirleyicidir.
Artış Oranı Tartışmasının Hukuki Zemini
Kira bedelinin yenilenen dönemde ne kadar artacağı öncelikle sözleşmeye, sözleşmede geçerli bir hüküm yoksa kanuni sınırlara göre belirlenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası gündeme gelir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: kiraya verenin tek taraflı gönderdiği bir artış ihtarnamesi, kiracı kabul etmedikçe tek başına yeni bedeli kesinleştirmez; buna karşılık kiracının farkı hiç ödememesi de temerrüt riskini doğurur.
Tahliye Talepli Ödeme Emrine Karşı Ne Yapılır?
- Tebliğ tarihi belirlenir; hem borca itiraz süresi hem ödeme süresi bu tarihten işler.
- Kira sözleşmesindeki imza ve sözleşmenin varlığı kabul edilmiyorsa buna açıkça ve ayrıca itiraz edilir.
- Borcun miktarına itiraz ediliyorsa, kabul edilen tutar ile itiraz edilen kısım rakamsal olarak ayrılır.
- Ödemeler banka dekontları ve açıklama satırlarıyla birlikte dizinlenir; elden ödeme iddiası ispat bakımından zayıf kalır.
- İtiraz edilmeyen kısım için ödeme süresi içinde ödeme yapılıp yapılmayacağına karar verilir.
Süre Kaçırmanın Sonucu: Tahliye
Kira alacağı için başlatılan tahliye talepli takipte, süresinde itiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir. Bu aşamada esas hakkındaki iddialar, örneğin artışın fahiş olduğu savunması, çoğu zaman ayrı bir davanın konusudur ve tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle itiraz süresi, kira uyuşmazlıklarının en kritik eşiğidir.
Kiraya Veren Tarafında Sık Görülen Usul Hataları
- İhtarname ve takip talebinde alacak dönemlerinin belirsiz bırakılması.
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa tebligatın hepsine yapılmaması.
- Tahliye talebinin takip talebinde açıkça gösterilmemesi.
- Sözleşme dışı ödemelerin mahsup edilmeden takibe konulması.
Uyuşmazlığı Yönetmenin Pratik Yolu
Kira dosyalarında en sağlıklı yaklaşım, ödemeyi kesmeden hukuki tartışmayı yürütmektir. Kiracı, kabul ettiği tutarı düzenli ödeyip farkı ihtilaflı olarak yönetirse temerrüt riski büyük ölçüde azalır. Kiraya veren ise ihtar ve takip metinlerini dönem dönem ayrıştırdığında itirazın kapsamını daraltır. Taşınmazın niteliği ve sözleşme metnine göre sonuç değişebileceğinden, sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız yerinde olur.