Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin elindeki en hızlı yol, tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Bu yolun hızı, kanunun öngördüğü sürelere harfiyen uyulmasına bağlıdır; tek bir gün kayması sürecin baştan kurulmasını gerektirebilir.
Takibin İki Ayaklı Yapısı
Tahliye talepli takipte borçluya gönderilen ödeme emri iki ayrı süre içerir: itiraz için tanınan süre ile kira borcunun ödenmesi için tanınan süre. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi daha uzundur. Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu talep için de kanunda ayrı bir süre öngörülmüştür ve geçirilmesi hâlinde takip yalnızca alacak takibine dönüşür.
Kiracının Savunma Kalemleri
- Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz açıkça yapılmalıdır; aksi hâlde sözleşme ikrar edilmiş sayılır.
- Ödemelerin banka üzerinden yapıldığı hâllerde açıklama satırındaki dönem bilgisi belirleyici olur.
- Depozito veya yapılan zorunlu masrafların mahsubu iddiası belgeye bağlanmalıdır.
- Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu'ndaki sınırlar gözetilir.
- Ödeme emrinde talep edilen kalemlerden hangisinin kira, hangisinin yan gider olduğu ayrıştırılmalıdır.
Arabuluculuk Şartı Hangi Dosyada Var
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak uygulanır; ancak İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır. Bu ayrım pratikte sıkça karıştırılır: tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayanan tahliye davası ile icra yoluyla tahliye aynı başvuru zincirine tabi değildir.
Kiraya Veren İçin Takvim
- Muaccel kira alacağı dönem dönem tabloya dökülür.
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve tebligat usulü belgelenir.
- Ödeme süresi dolduğunda tahliye talebi için tanınan süre takvime işlenir.
- İtiraz gelirse itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulur.
- Tahliye kararı sonrası icra aşamasında verilen mehil süreleri ayrıca izlenir.
Sık Yapılan Usul Hatası
Aynı olay için hem tahliye davası hem icra takibi açıp süreleri iki dosyada birden takip etmemek, en yaygın kayıp nedenidir. İki yol paralel yürütülecekse her birinin kendi hak düşürücü süresi ayrı bir takvimde izlenmelidir.
Bu açıklamalar bilgilendirme amacı taşır. Kiralananın niteliği ve sözleşmenin içeriği süreci değiştirebileceğinden, ödeme emrini aldığınız gün bir hukukçuya danışmanız önerilir.