Tapu iptali ve tescil talebi, sonucu doğrudan mülkiyeti değiştirdiği için usul hatalarını affetmeyen bir dava türüdür. TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu uyuşmazlıklarda son yıllarda eklenen arabuluculuk adımı, dosya açılmadan önce cevaplanması gereken ilk soruyu oluşturur.
Talebin Hukuki Sebebi Usulü Belirler
Aynı sonucu isteyen iki dava, dayandığı sebep nedeniyle bambaşka yürüyebilir. Muris muvazaasına dayanan talep ile ehliyetsizlik iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da inançlı işlem iddiası; delil düzeni, taraf sıfatı ve süre bakımından ayrışır. Önalım hakkına dayanan tescil talebi ise kendine özgü ve hak düşürücü nitelikte sürelere tabidir: satışın usulüne uygun bildirilmesinden itibaren işleyen süre ile satış tarihinden itibaren işleyen üst sınır birlikte hesaplanır. Bu nedenle dilekçenin ilk paragrafı değil, dosyanın ilk kararı hukuki sebebin seçimidir.
Arabuluculuk Dava Şartı Tartışması
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmüştür. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, talebin hukuki sebebine ve tarafların sıfatına göre ayrıca incelenmelidir. Tereddüt hâlinde arabuluculuk sürecinin yürütülmesi, sonradan usulden ret riskini bertaraf ettiği için pratik bir tercih olarak öne çıkar. Arabuluculuk bürosunun yetkisi bakımından da taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir.
Dava Açılmadan Alınacak Koruma
Tescil talebinin en büyük düşmanı, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir. Bu riski karşılamak için tapu kaydına tedbir konulması istenir. Talep dilekçesinde yaklaşık ispat ölçüsünde delil sunulması, devir ihtimalini gösteren somut emarelerin belirtilmesi ve teminat konusunun baştan ele alınması gerekir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kayıtları da dosyaya girmelidir.
Delil ve Yetki Kontrol Listesi
- Tapu kaydı, akit tablosu ve taşınmazın tüm devir zinciri.
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları.
- Devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin kayıtlar; ehliyet tartışmasında belirleyici olur.
- Vekâletname metni ve vekilin işlem sırasındaki yetki sınırları.
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisinin kesin nitelikte olması.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında yanlış seçilen bir hukuki sebep ya da atlanan bir ön adım, esasa hiç girilmeden dosyayı kapatabilir. Tapu kaydını ve devir belgelerini bir araya getirdikten sonra, dava açmadan önce yol haritasının dosyaya özel biçimde çıkarılması yerinde olacaktır.