Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar aynı yapıda yaşamaya devam ettiği için, çözümün kalıcı olması kararın kendisi kadar önemlidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline geldiğinden, sürecin doğru kurulması hem zaman hem hak kaybını önler. Aşağıda TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde izlenecek adımlar ele alınmaktadır.
Uyuşmazlığın Kaynağını Ayırt Etmek
İlk soru şudur: itiraz edilen şey kat malikleri kurulunun bir kararı mı, yöneticinin uygulaması mı, yoksa bir bağımsız bölüm malikinin fiili kullanımı mı? Bu ayrım hem muhatabı hem izlenecek yolu değiştirir. Kurul kararına yönelik itirazın hedefi kararın iptalidir; yönetici uygulamasına yönelik itiraz hesap verme ve azil tartışmasını, komşuluk kaynaklı uyuşmazlıklar ise kullanımın düzenlenmesi veya eski hâle getirme talebini gündeme getirir.
Arabuluculuk Başvurusunun Kurulması
Başvuru formunda taraflar ve talep açık yazılmalıdır. Kat mülkiyeti dosyalarında sık yapılan hata, muhatabın yanlış gösterilmesidir. Talebin yöneltileceği kişi duruma göre yönetici, kat malikleri kurulu ya da ilgili bağımsız bölüm malikidir. Başvuru sırasında şu belgeler hazır tutulmalıdır:
- Tapu kaydı ve varsa yönetim planı
- İtiraza konu kurul kararının bulunduğu karar defteri örneği
- Aidat ve gider tahakkuk cetvelleri, ödeme kayıtları
- Ortak alandaki değişikliğe ilişkin fotoğraf ve teknik rapor
- Yapılan yazılı uyarı ve tebligat örnekleri
Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği
Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, belgenin uygulanabilir olması için yükümlülüklerin ölçülebilir yazılması gerekir. Hangi tadilatın hangi tarihe kadar yapılacağı, ödemenin hangi hesaba ve hangi vadelerle yapılacağı, ortak alan kullanımının nasıl düzenleneceği tek tek belirtilmelidir. Taraflar ve arabulucunun imzaladığı anlaşma belgesi, şartları taşıdığında icra edilebilirlik yönünden ayrı bir güç kazanır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesinin eki olur; bu tutanak olmadan açılan dava dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
Kurul Kararının İptalinde Süre
Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi süreye tabidir. Süre, toplantıya katılan malikler bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından kararın öğrenildiği tarihten itibaren hesaplanır ve her hâlde bir üst sınır bulunur. Arabuluculuk sürecinin bu süreye etkisi gözden kaçırıldığında hak kaybı doğar; bu nedenle başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve karar tarihi aynı takvimde tutulmalıdır.
Aidat Alacağı İçin Ayrı Yol
Gider ve avans alacağının tahsili için icra takibi yolu ayrıca kullanılabilir. Takibe geçilmeden önce tahakkukun yönetim planına ve kurul kararına uygun hesaplandığından emin olunmalı; itiraz ihtimaline karşı hesap tablosu belgeye dayandırılmalıdır.
Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve karar defterindeki kayıtlar sonucu doğrudan etkiler. Buradaki çerçeve genel bilgilendirme amacıyla sunulmuş olup, başvuru öncesinde belgelerin incelenmesinde yarar vardır.