Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması, artık pek çok uyuşmazlık tipinde dava şartı olarak aranmaktadır. Buna karşılık her tahliye yolu aynı usule tabi değildir; icra dairesi üzerinden yürüyen bir tahliye talebi ile mahkemeden istenen tahliye kararı farklı takvimlere ve farklı hazırlıklara dayanır. Bu ayrımın atlanması, hem zaman hem de hak kaybı doğurur.
Tahliye Sebebini Baştan Netleştirmek
TBK kapsamındaki tahliye sebepleri birbirinin yerine kullanılamaz. Gereksinim nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı talep, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takip ve iki haklı ihtar iddiası farklı ispat malzemesi ister. Örneğin taahhüde dayalı talepte belgenin düzenlenme zamanı ve içeriği tartışma konusu olurken; gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması beklenir.
Arabuluculuk Tutanağını Sonraki Aşamaya Hazırlamak
- Başvuruda karşı tarafın adres ve kimlik bilgilerini güncel biçimde bildirin; hatalı bilgi süreci uzatır.
- Görüşmede yalnızca tahliye değil, birikmiş kira ve kullanım bedeli kalemlerini de gündeme getirin.
- Anlaşma sağlanırsa taşınmazın teslim tarihi, anahtar teslimi ve demirbaş durumu tutanakta açıkça yazılsın.
- Anlaşmama hâlinde son tutanağın örneğini gecikmeden temin edin; dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Süre Riskinin Doğduğu Noktalar
Kira sözleşmelerinde bazı tahliye sebepleri, ancak belirli bir zaman aralığında ileri sürüldüğünde sonuç doğurur; bu aralık kaçırıldığında hak bir sonraki döneme kayar veya tümüyle kullanılamaz hâle gelir. Aynı şekilde ihtarname çekilmesi gereken hâllerde ihtarın içeriği kadar tarihi de önemlidir. Arabuluculuk sürecinin bu süreler üzerindeki etkisi dosya bazında değerlendirilmelidir; sürecin uzaması, kiraya verenin planladığı takvimi bozabilir.
Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıkların Ayrımı
Kiralanan taşınmaz bir kat mülkiyeti düzeni içindeyse, kullanıma ilişkin tartışmaların bir kısmı 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir yol izler. Ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat veya yönetim planına aykırılık iddiaları, tahliye talebinden bağımsız olarak değerlendirilir. TMK kapsamındaki mülkiyet ve zilyetlik tartışmalarının da bu dosyalarla karıştırılmaması gerekir.
Kısa Not
Burada aktarılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, tarafların sıfatı ve taşınmazın kullanım amacı izlenecek yolu değiştirebilir; bu nedenle ihtarname göndermeden ya da arabuluculuk başvurusu yapmadan önce dosyanın hukuki nitelendirmesini yaptırmak faydalı olacaktır.