Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) talebidir. Bu rehber davanın esasından çok, başvuru sırasının doğru kurulmasına odaklanır; çünkü uygulamada dosyaların önemli bir kısmı esasa hiç girilmeden, ön şart eksikliği veya paydaş listesinin hatalı çıkarılması nedeniyle geri döner.
Dava Öncesi Zorunlu Durak
Taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkin talepler, güncel düzenleme uyarınca dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Bu nedenle:
- Arabuluculuk başvurusu, tapu kaydındaki tüm paydaşları kapsayacak biçimde yapılmalıdır.
- Anlaşamama hâlinde düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir.
- Son tutanak tarihinden itibaren dava açma için tanınan süre takvime işlenmelidir; bu sürenin kaçırılması ek maliyet ve gecikme doğurur.
Paydaş Listesi ve Mirasçılık Zinciri
Ortaklığın giderilmesi, tüm paydaşların taraf olmasını gerektiren bir davadır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak zincir tamamlanmalıdır; aksi hâlde mahkeme taraf teşkili için uzun süreli kesinti verir. TMK kapsamındaki elbirliği mülkiyetinde ise ortaklığın önce paylı mülkiyete çevrilmesi gündeme gelebilir. Tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa veraset ilamı dosyanın ilk üç belgesidir.
Zamanaşımı Yok, Ama Süre Riski Var
Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak bir zamanaşımına bağlı değildir; paydaşlık devam ettiği sürece istenebilir. Buna karşılık dosyanın içinde hak düşürücü nitelikte pek çok ara süre bulunur: arabuluculuk son tutanağı sonrası dava açma süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, satış kararına karşı kanun yoluna başvuru süresi. Bir paydaşın taşınmazı fiilen kullanmasından doğan ecrimisil talepleri ise ayrı ve daha dar bir zaman aralığına tabidir; bu talep genellikle ortaklığın giderilmesiyle birlikte değil, ayrı bir dosyada ileri sürülür.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse, 634 sayılı Kanun çerçevesinde kat mülkiyeti kurularak paylaşım talebi gündeme getirilebilir; bu yol, satış yoluyla değer kaybını önlediği için çoğu zaman paydaşların lehinedir. Talebi güçlendirmek için:
- İmar durumu belgesi ve mimari proje alınmalı,
- Bağımsız bölümlerin denkleştirme bedeliyle nasıl dağıtılacağı önerilmeli,
- Taksimin fiilen mümkün olduğu teknik veriyle gösterilmelidir.
Bu hazırlık yapılmazsa dosya doğrudan satış suretiyle paylaşıma yönelir.
Kira İlişkisi Varsa Ne Olur?
Taşınmaz kirada ise TBK kapsamındaki kira ilişkisi, ortaklığın giderilmesinden bağımsız yürür. Satış aşamasında kiracının durumu, sözleşmenin devri ve tahliye ihtimali ayrıca planlanmalıdır. Kira gelirinin paydaşlar arasında nasıl dağıtılacağı da çoğu zaman ayrı bir uyuşmazlık başlığıdır ve baştan tabloya alınmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydının niteliği, paydaş sayısı ve taşınmazın imar durumu sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü bir değerlendirme yaptırmanız önerilir.