Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman kimin haklı olduğundan çok, mevcut durumun ne olduğunun ispatlanmasından ibarettir. Ortak alanın kapatılması, projeye aykırı tadilat veya eklenti niteliğindeki kullanımlar zamanla olağanlaşır; bu nedenle tespit, çoğu dosyada esas davadan önce atılması gereken adımdır.
Tespitin Neden Erken Yapılması Gerekir
Fiilî durum değiştikten sonra yapılan inceleme, eski hali değil yeni hali kaydeder. Kapatılan bir bölüm açıldığında, kaldırılan bir imalatın izi silindiğinde geriye dönük kanıt üretmek güçleşir. Bu nedenle uyuşmazlığın ilk aşamasında delil tespiti talebi, HMK'nın bu konudaki düzenlemeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Hangi Belgeler Dosyanın Omurgasını Kurar
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Yönetim planı, çünkü ortak alan kullanımına ilişkin pek çok kural buradadır
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı çağrı belgeleri
- Tapu kaydı, eklenti şerhleri ve kat mülkiyeti kurulmuşsa ilgili kayıtlar
- Fotoğraf ve ölçüm kayıtlarının tarihli olarak saklanması
Kurul Kararına Karşı Yol
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal talebini düzenler ve bu talep süreye tabidir. Toplantıya katılmayan malik için sürenin ne zaman başlayacağı, kararın kendisine bildirilmesiyle ilişkilidir. Kararın hükümsüzlüğü iddia edilecekse, sakatlığın niteliği ayrıca ortaya konmalıdır. Toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin itirazlar en sık başvurulan başlıklardandır.
Talebin Doğru Şekillendirilmesi
- Eski hale getirme talebinin, hangi imalat için istendiğinin somut tarifi
- Ortak alan kullanımının önlenmesi ile kullanımdan doğan zararın ayrı kalemler olarak kurulması
- Gürültü, sızıntı gibi süregelen ihlallerde durumun sürekliliğinin gösterilmesi
- Yönetici aleyhine sorumluluk iddiası varsa bunun ayrıca temellendirilmesi
Kira İlişkisiyle Kesişme
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, hem malik hem kiracı bakımından ayrı sonuçlar doğar. TBK'nın kira ilişkisine dair hükümleri ile kat mülkiyeti düzeni birlikte işler; yönetim planına aykırı kullanım, kira ilişkisinde de sonuç doğurabilir. Bu nedenle husumetin kime yöneltileceği baştan belirlenmelidir. TMK bakımından mülkiyet hakkına dayalı talepler ise ayrı bir çerçeve oluşturur.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın içeriği ve yapının fiilî durumu sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tespit ve değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.