Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, tarafların çoğu doğrudan satış sonucuna odaklanır. Oysa taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesislerin kime ait olduğu ile bağımsız bölümlerin durumu netleşmeden yapılan paylaştırma, gerçek hak sahibini zarara uğratabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu belirsizliğin giderilmesi ayrı bir hazırlık gerektirir.
Muhdesat Tespitinin Zamanlaması
Taşınmaz üzerindeki yapının paydaşlardan biri tarafından yapıldığı iddiası, satış bedeli paylaştırılırken sonuç doğurur. Bu iddianın ortaklığın giderilmesi yargılaması içinde mi yoksa ayrı bir tespit davasıyla mı ileri sürüleceği, dosyanın aşamasına göre değişir. Satış kararı verildikten sonra gündeme getirilen tespit talepleri çoğu kez geç kalmış sayıldığından, iddia dava açılır açılmaz ortaya konmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Aynen taksim isteniyorsa, taşınmazın bölünebilir olduğu teknik olarak gösterilmelidir.
- İmar durumu, ifraz koşulları ve belediye görüşü dosyaya erken sunulmalıdır.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı varsa, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi seçeneği ayrıca değerlendirilir.
- Talep edilmeyen bir paylaştırma biçimine mahkemece kendiliğinden karar verilmesi beklenmemelidir.
Kira ve Kullanım Uyuşmazlığının Ayrı Hattı
Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması hâlinde doğan ecrimisil ve kira ilişkisine dair talepler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ayrı bir dosyada görülür. Ortaklığın giderilmesi davasının bu talepleri kendiliğinden karşıladığı düşünülerek beklenmesi, geçmişe dönük talep imkânının daralmasına yol açar.
Satış Kararından Sonraki Aşama
- Satışın hangi usulle yapılacağı ve ilan koşulları kontrol edilir.
- Kıymet takdirine karşı itiraz süresi kaçırılmamalıdır; bedelin düşük belirlenmesi doğrudan paya yansır.
- İhale sürecindeki usulsüzlükler için öngörülen şikâyet yolu ayrı bir takvim taşır.
- Paydaşların satıştan önce anlaşarak paylaşması ihtimali her aşamada değerlendirilebilir.
Dosyayı Hazırlarken Toplanacaklar
Tapu kaydı ve takyidat belgesi, imar durumu, varsa yapı ruhsatı ve eski tarihli fotoğraflar, kim tarafından hangi tarihte yapıldığını gösteren fatura ve sözleşmeler ilk dosyada bulunmalıdır. Bu belgeler sonradan sunulduğunda, keşif ve bilirkişi incelemesi tekrarlanmak zorunda kalır ve süreç uzar.
Bu içerik genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu sonucu belirgin biçimde değiştirdiğinden, dava öncesinde tapu ve imar belgeleriniz üzerinden hukuki görüş alınması yerinde olur.