Yeni kira dönemi yaklaştığında taraflar arasındaki tartışma çoğu zaman tek bir belgeyle başlar: artış ihtarnamesi. Kiracı bedeli fahiş bulur, kiraya veren ise güncel değerin çok altında kaldığını düşünür. Bu rehber, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde artış talebine itiraz ile kira tespit davası arasındaki bağlantıyı, süre kaybı riskini merkeze alarak ele alır.
İhtarname Elinize Geçtiğinde İlk Kontroller
Artış talebinin geçerliliği, çoğu dosyada içerikten önce biçimle ilgilidir. Bildirimin kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı; sözleşmede artış konusunda bir hüküm bulunup bulunmadığı; talep edilen oranın kanuni üst sınırla ilişkisi ayrı ayrı not edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem bedeli için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını üst sınır olarak belirler; sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, o oranın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez.
- Tebliğ tarihini gösteren belgeyi ayrı bir dosyada saklayın; sonraki tüm süre hesabı bu tarihe dayanır.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ile dönem yenilenme tarihini karıştırmayın.
- Ödemeleri banka kanalına taşıyın ve açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazın.
İtiraz ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Artışa katılmadığını bildiren bir cevap yazısı, tek başına bedeli belirlemez. Bedelin yargı eliyle saptanması isteniyorsa kira tespit davası açılması gerekir. Buradaki asıl tehlike şudur: dava, hangi dönem için sonuç doğuracaksa o döneme ilişkin kanuni bildirim ve dava açma zamanlamasına uyulmadığında, verilecek karar bir sonraki döneme sarkar ve aradaki fark talep edilemez hale gelir. Uygulamada en sık görülen kayıp, haklılıktan değil takvimden doğar.
Emsal Kira Delili Nasıl Kurulur
Tespit dosyalarında hâkimin dayandığı temel unsur, taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı, ısıtma sistemi, kat durumu ve bakım seviyesiyle karşılaştırılabilir emsallerdir. Kulaktan dolma rakamlar yerine ilan çıktıları, aynı binada veya aynı sokakta yapılmış güncel sözleşme örnekleri, yönetim planı ve aidat belgeleri toplanmalıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkimin hakkaniyet değerlendirmesi devreye girdiği için, taşınmazın durumundaki değişiklikler de belgelenmelidir.
Görev, Yetki ve Arabuluculuk Sırası
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dosya esasa girilmeden usulden reddedilir ve bu sırada süre işlemeye devam eder. Görevli mahkeme ile taşınmazın bulunduğu yer yetkisi de baştan doğrulanmalı; yanlış mercie yapılan başvurunun süreyi koruduğu varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Süre Kaçtıysa Elde Ne Kalır
Dönem için öngörülen zamanlama kaçırılmışsa, bedelin geçmişe etkili biçimde yükseltilmesi ya da düşürülmesi genellikle mümkün olmaz. Böyle bir durumda strateji, bir sonraki dönem için bildirim ve dava takvimini şimdiden kurmak, bu arada ödenen bedelleri ihtirazi kayıtla ödeyerek pozisyonu korumaktır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her sözleşmenin metni, tarihleri ve taşınmazın özellikleri sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanızdaki tarihleri ve belgeleri bir hukukçuya inceletmeden adım atmamanız yerinde olur.