Apartman ve site uyuşmazlıklarında ihtar, çoğu zaman atlanan ama sonucu belirleyen adımdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü sırayı izlemeden doğrudan mahkemeye gidilen dosyalar, esasa girilmeden ön koşul eksikliğiyle karşılaşabilir. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtarın işlevini ve başvuru sırasını ele alıyor.
İhtarın Kat Mülkiyetindeki İki Ayrı İşlevi
Birinci işlev, ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikini temerrüde düşürmektir. İkinci ve daha ağır sonuç doğuran işlev ise, borçlarını ödemeyen veya diğer maliklere karşı çekilmez hâle gelen malike karşı bağımsız bölümün devri istenebilmesi için gereken uyarıdır. Bu ikinci yolda ihtar tek başına yeterli olmaz; öncesinde kat malikleri kurulunun bu yönde karar almış olması aranır. İhtarın yalnızca yöneticinin inisiyatifiyle gönderilmesi, sonraki aşamada dosyanın en zayıf noktası hâline gelir.
İhtarnamede Bulunması Gereken Unsurlar
- Borcun dayanağı olan kurul kararı ve işletme projesi kalemleri.
- Dönem dönem ayrıştırılmış borç tutarı ve hesap özeti.
- Ödeme için tanınan süre ve ödemenin yapılacağı hesap.
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yollara ilişkin açık uyarı.
- Muhatabın tapu kaydındaki güncel adı ve tebligata elverişli adresi.
Kurul Kararı Olmadan Atılan Adımların Riski
Yönetici, kurulun yetkilendirmediği konularda tek başına işlem yaptığında, sonradan alınan kararın geçmişe etkili biçimde bu eksikliği gidermesi her zaman kabul edilmez. Ayrıca kurul kararının çağrı usulüne, toplantı ve karar yeter sayısına uygun alınmış olması gerekir; toplantı tutanağında hazır bulunanların imzaları ve oy dağılımı görünmüyorsa karar tartışmalı hâle gelir. Yönetim planındaki özel hükümler, kanundaki genel düzenlemeden önce gözden geçirilmelidir.
Hâkimin Müdahalesi ve Karara İtiraz
Ortak yerlerin kullanımı, yönetim planına aykırılık veya kat malikinin rahatsızlık veren davranışları söz konusu olduğunda hâkimin müdahalesi istenebilir. Kurul kararına katılmayan malikin bu kararın iptalini istemesi ise iki ayrı sınırla çevrilidir: kararı öğrenme tarihinden itibaren işleyen kısa süre ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun süre. Bu ikisinden hangisi önce dolarsa itiraz hakkı sona erer; bu nedenle karar defterinin düzenli tutulması ve maliklere tebliğinin belgelenmesi önemlidir.
Uyarı
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri, taşınmazın kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu ve uyuşmazlığın konusu değiştikçe izlenecek yol da değişir; adım atmadan önce hukuki görüş alınması yerinde olur.