Paylı veya elbirliği hâlindeki bir taşınmazda anlaşmazlık büyüdüğünde iki ayrı talep sıklıkla birbirine karıştırılır: ortaklığın giderilmesi ile kullanımdan doğan bedel talebi. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, ihtarın hangi talep için zorunlu olduğunu ve dosyanın hangi sırayla kurulacağını ele alır.
Paylaşmayı isteme hakkı ve sınırları
Paydaşlardan her biri, kural olarak dilediği zaman paylaşmayı isteyebilir; bu hak zamanaşımına uğramaz. Ancak sözleşmeyle paylaşma isteme hakkı en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda bağımsız bölümler bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez; bu durumda talebin hukuki dayanağı baştan yeniden kurulmalıdır.
İhtarın iki işlevi
Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşın kullanım bedeli talep edebilmesi için kural olarak önce intifadan men ihtarı çekmesi aranır. Yani ihtar, ortaklığın giderilmesi davası için değil, kullanım bedeli talebi için belirleyicidir. Bu koşulun aranmadığı istisnai durumlar da bulunduğundan, taşınmazın niteliği ve gelir getirip getirmediği önceden değerlendirilmelidir. Geriye dönük talep bakımından zamanaşımı sınırı gözetileceği için ihtarın tarihi ve tebliğ belgesi kritik önemdedir.
Aynen taksim mi satış mı?
- Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır.
- Aynen taksim mümkünse, paylar arasındaki farkın para ile denkleştirilmesine karar verilebilir.
- Bölünme mümkün değilse veya değerinde önemli kayıp doğacaksa satış yoluyla paylaştırmaya gidilir.
- İmar durumu, ifraz koşulları ve yapı kayıtları bu aşamada belirleyici olduğundan, dava öncesinde belediye ve tapu kayıtları temin edilmelidir.
Yetki ve taraf teşkili
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; başka yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir ve zaman kaybı doğar. Ayrıca tüm paydaşların, miras söz konusuysa tüm mirasçıların davada yer alması gerekir. Eksik taraf teşkili, dosyanın aylarca beklemesine yol açan en yaygın sebeplerdendir; bu nedenle tapu kaydı ve mirasçılık belgesi dava açılmadan önce güncel olarak alınmalıdır.
Kapanış
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve kullanım geçmişi sonucu doğrudan etkilediğinden, tapu ve imar kayıtlarıyla birlikte hukuki destek alınması önerilir.