Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, uygulamada en çok süre nedeniyle kaybedilen dava türlerinden biridir. Tahliye sebebi haklı olsa bile, ihtarın zamanında çekilmemesi ya da davanın kanunun tanıdığı pencere dışında açılması, kiraya vereni bir kira dönemi daha bekletir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu takvimin doğru kurulması gerekir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Takvim
Her tahliye sebebinin kendi süresi vardır ve bunlar birbirinin yerine geçmez:
- Gereksinim nedeniyle tahliyede, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi işler; bu süre içinde çekilecek ihtarla dava açma hakkı bir kira yılı uzatılabilir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım hâlinde, işin kiralananın kullanımını imkânsız kılacak nitelikte olması aranır.
- Yazılı tahliye taahhüdünde, taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması belirleyicidir.
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar tahliye sebebi oluşturur.
- On yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene sebep göstermeksizin fesih imkânı tanır.
Temerrüt Yolu ve İcra Takibi
Kira bedeli ödenmediğinde TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük bir ödeme süresi verilmesini arar. Bu süreyi içermeyen ihtar, tahliye sonucunu doğurmaz. Alternatif yol olan ilamsız tahliye takibinde ise ödeme emrine yapılan itirazın kaldırılması ayrı bir aşamadır ve icra mahkemesinin görev alanına girer.
Arabuluculuk Şartı Nerede Devreye Girer?
Kiralanan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ile bunlara bağlı icra mahkemesi süreçleri bu şartın dışındadır. Yolun baştan yanlış seçilmesi, dosyanın haftalar sonra usulden reddedilmesine yol açar.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Kiralanan bağımsız bölümün kullanımı yönetim planına veya 634 sayılı Kanuna aykırılık oluşturuyorsa, bu durum ayrı bir hukuki zemin yaratır. Kat maliklerinin ortak alanların kullanımına ilişkin şikâyetleri ile kiraya verenin tahliye talebi aynı dosyada değil, farklı süreçlerde ilerler.
Delil Olarak Ne Saklanmalı?
İhtarnamenin tebliğ şerhi, kira ödemelerinin banka dekontları, kiralananın teslim tutanağı ve varsa fotoğraflı tespit raporu dosyanın omurgasını oluşturur. Elden yapılan ödemelerde açıklama içermeyen dekontlar, hangi aya ait olduğu tartışmasına yol açtığından ayrıca not tutulmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve tebligat evrakı her dosyada farklı bir takvim ortaya çıkardığından, ihtar çekilmeden önce bir avukatla süre hesabının birlikte yapılması yararlı olur.