Tapu kaydına yönelik uyuşmazlıklarda en sık sorulan soru şudur: geç mi kaldım? Cevap, talebin hangi hukuki temele oturduğuna göre değişir. Ayni hakka dayanan kimi taleplerde süre işlemezken, kanunda özel olarak düzenlenmiş bazı haklar kısa ve katı sürelere bağlanmıştır. TMK ve TBK ile 634 sayılı Kanun'un ilgilendirdiği alanlarda bu ayrımı doğru kurmak, dosyanın kaderini belirler.
Talebin Hukuki Temelini Belirlemeden Dilekçe Yazmayın
Tapu iptali ve tescil istemi; muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, yolsuz tescil veya sözleşmeye aykırılık gibi birbirinden çok farklı temellere dayanabilir. Her temelin ispat yükü, davalısı ve süre rejimi ayrıdır. Dilekçede birden fazla temel birlikte ileri sürülecekse, bunların kademeli biçimde ve ayrı başlıklar altında kurulması gerekir.
Süresi İşleyen Haklar ile İşlemeyen Talepler
Mülkiyet hakkına dayanan istihkak nitelikli talepler kural olarak zamanaşımına uğramaz. Buna karşılık önalım hakkı gibi kanunla tanınmış bazı haklar, satışın bildirilmesinden itibaren işleyen kısa bir süreye ve her hâlükârda uygulanan bir üst süreye bağlıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani hâkim tarafından resen dikkate alınır ve karşı taraf ileri sürmese bile sonuç doğurur. Kat mülkiyetine ilişkin bazı itirazlarda da benzer şekilde kısa süreler öngörülmüştür.
Dava Öncesi Toplanacak Kayıtlar
- Tapu müdürlüğünden alınacak takyidat ve tüm devirleri gösteren tarihçe kaydı
- Resmî senet, akit tablosu ve varsa vekâletname örneği
- Satış bedelinin ödenmesine ilişkin banka kayıtları
- İşlem tarihine yakın sağlık raporları (ehliyet tartışmalı dosyalarda)
- Taşınmazın kullanımına ilişkin abonelik, vergi ve emlak beyan kayıtları
Başvuru Sırasını Kurmak
- Tapu kaydının güncel hâlini alın ve devir zincirini tarih sırasına dizin.
- Üçüncü kişiye devir varsa iyiniyet tartışmasını baştan planlayın.
- Dava değerini taşınmazın değeri üzerinden hesaplayın; harç eksikliği süre kaybı yaratır.
- Devrin sürmesi riski varsa tedbir talebini dilekçeyle birlikte sunun.
- Yetkili mahkemeyi taşınmazın bulunduğu yere göre belirleyin.
Tedbir Talebi Neden İlk Gün Yapılmalı?
Tapu kaydına şerh konulmadan geçen her gün, taşınmazın yeni bir kişiye devredilmesi ihtimalini artırır. Devir gerçekleşirse uyuşmazlık, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tartışmasına dönüşür ve ispat yükü ağırlaşır. Bu nedenle tedbir talebi, dava dilekçesinin eki değil, dilekçenin ayrılmaz bir parçası gibi hazırlanmalıdır.
Bu içerik yol gösterici genel bilgi sunar. Taşınmazın niteliği, devir tarihi ve tarafların sıfatı süre değerlendirmesini kökten değiştirebileceğinden, tapu kaydını temin ettikten sonra hukuki destek almanız isabetli olur.