Kira artışı uyuşmazlıklarında taraflar genellikle oranı tartışır; oysa sonucu belirleyen çoğu zaman ihtarın ve davanın hangi tarihte yapıldığıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu rehber, artış talebine itiraz ederken süre yönetiminin nasıl kurulacağını ele alır.
Artış Oranının Sınırı Nereden Gelir
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olması, o kaydı kendiliğinden geçerli kılmaz; sınırı aşan kısım bakımından talep dayanaksız kalır. Döviz üzerinden belirlenen bedellerde ve iş yeri kiralarında farklı geçiş hükümleri gündeme gelebileceğinden, sözleşmenin imza tarihi de kontrol edilmelidir.
Kira Tespit Davasında Zamanlamanın Rolü
Kiraya veren, artış oranıyla yetinmeyip bedelin yeniden belirlenmesini istiyorsa kira tespit davası açar. Burada belirleyici olan usul kuralı şudur: dava, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde artış yapacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu bildirim yapılmamışsa, tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Kiracı açısından bu, ihtarın tarihini kontrol etmenin doğrudan parasal sonuç doğurduğu anlamına gelir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Farklı Rejim
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıl sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde, endeks sınırıyla bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre bir belirleme yapılabilir. Bu noktada dosyaya girecek unsurlar değişir:
- Taşınmazın konumu, yaşı ve fiziki durumu
- Emsal kira bedellerine ilişkin somut veriler
- Kiracının ödeme geçmişi ve kira ilişkisinin süresi
- Kiralanan üzerinde kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler
İtiraz Ederken Ödeme Riskini Yönetmek
Artış talebine itiraz etmek, kira ödemesini durdurmanın gerekçesi değildir. Uygulamadaki en ağır hata, tartışmalı artış nedeniyle ödemeyi tamamen kesmek ya da eski bedeli elden vermektir; bu davranış temerrüt ve tahliye riskini doğurur. Doğru yöntem, tartışmasız kabul edilen tutarı banka kanalıyla ve açıklama yazarak ödemeye devam etmek, farkı ise ihtilaflı olarak kayda geçirmektir. Ödeme açıklamasında hangi aya ait olduğunun yazılması, sonradan yapılacak mahsup tartışmalarını önler.
Tebligat ve İhtar Dosyasını Düzenli Tutmak
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Artış ihtarnamesinin tebliğ tarihini gösteren belge
- Ödeme dekontlarının dönem dönem ayrılmış dökümü
- Taşınmazın durumuna ilişkin tarihli görüntü ve tutanaklar
- Taraflar arasındaki yazışmaların kronolojik dizini
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların ticari sıfatı sonucu önemli ölçüde değiştirebileceğinden, elinizdeki ihtarname için ayrıca hukuki değerlendirme almanız uygun olur.