Kira ilişkisinde tahliye sonucunu doğuran şey çoğu zaman davanın kendisi değil, ondan önce gönderilen ihtarın doğru kurulmuş olmasıdır. TBK, tahliyeye giden her sebep için ayrı bir bildirim rejimi öngörür; yanlış türde ya da eksik içerikli bir ihtarnameyle açılan dava, esasa girilmeden reddedilebilir ve süreç baştan başlar. Bu rehber, ihtar ve süre zincirini adım adım ele alır.
Önce ihtarın türü belirlenir
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilecek temerrüt ihtarı ile aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye talebi farklı hukuki temellerdedir. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım gibi sebeplerde ise ihtar değil, kanunda öngörülen bildirim ve dava süreleri belirleyicidir. Kiracının kendi fesih bildirimi de kendi usulüne tabidir. Dosyaya başlarken sorulacak ilk soru şudur: dayanılan sebep ödememe mi, sözleşmeye aykırılık mı, yoksa ihtiyaç mı?
İhtarnamede bulunması gereken unsurlar
- Tarafların ve taşınmazın açık kimliği; kira sözleşmesinin tarihi ve süresi.
- Hangi dönemlere ait hangi kalemlerin ödenmediği, dönem dönem gösterilmiş biçimde.
- Ödeme için tanınan süre, kanunun öngördüğü asgari süreye uygun olarak açıkça belirtilmiş olmalı.
- Süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshi ve tahliye talep edileceğinin ihtarı.
- Noter kanalıyla gönderim ve tebliğ tarihini gösteren belge; ihtarın muhataba ulaşma tarihi dosyanın esas verisidir.
Tahliye için hangi yol seçilir
- Ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatılıp tahliye istemi bu takip içinde ileri sürülebilir.
- Sözleşmeye aykırılık ya da ihtiyaç sebebine dayanan istemler sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasıyla yürütülür.
- Kiracının itirazı hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınabilir; bu aşamada ödeme belgeleri belirleyicidir.
- Kira bedelinin tespiti veya uyarlama talebi tahliyeden bağımsız bir dava türüdür; birlikte yürütülmesi karışıklık doğurabilir.
634 sayılı Kanun ve kullanıma ilişkin ihlaller
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, kiracının kullanımından doğan ihlaller yalnızca kira sözleşmesini değil, 634 sayılı Kanundan doğan yükümlülükleri de ilgilendirir. Yönetim planına aykırı kullanım, işyeri olarak kullanma yasağı veya ortak alanın işgali gibi durumlarda kat malikleri kurulu kararları ve yönetim yazışmaları dosyaya delil olarak girer. TMK kapsamındaki mülkiyet ve komşuluk hükümleri de bu tartışmayı besler; kiracıya yönelik istemle kat maliklerine yönelik istem ayrı tutulmalıdır.
Kira dosyalarında bir günlük süre kaybı bile tahliye takvimini bir yıl öteleyebilir. İhtarnameyi göndermeden önce metnini ve dayanağını hukuki olarak kontrol ettirmeniz, sonraki aşamalarda tekrar kaybı önler.