Kira artışı uyuşmazlıkları, taraflar arasında yıllardır sorunsuz süren ilişkilerde bile aniden doğabilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde şekillenen kira ilişkisinde artışın hangi orana kadar istenebileceği kadar, bu talebin hangi tarihte ve hangi biçimde bildirildiği de önem taşır. İhtarın zamanlaması kaçırıldığında talep hukuken doğmuş sayılmayabilir.
Artış Talebinin Üst Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki kira bedeli, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile bu üst sınır uygulanır. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda ise kendine özgü kurallar geçerlidir ve genel oran mantığı doğrudan uygulanmaz.
İhtarın Zamanlaması
Kira bedelinin tespiti istenecekse, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması veya bu süre içinde dava açılması beklenir. Bildirim süresinde yapılmışsa, dava daha sonra açılsa dahi karar yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurabilir. Bildirim hiç yapılmadığında ise tespit talebinin etkisi bir sonraki döneme kayar. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihini gösteren belge dosyanın en değerli parçasıdır.
Beş Yılın Sonunda Değişen Denge
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde bedel, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Bu aşamada dosyaya konulacak emsal listesi, bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedellerini, metrekare ve konum bilgisiyle birlikte içermelidir.
Ödeme Kayıtlarını Delile Dönüştürmek
Kira uyuşmazlıklarında tarafların çoğu ödemenin yapıldığını bilir ama ispat edemez. Basit bir düzen bu sorunu ortadan kaldırır:
- Ödemeler banka üzerinden ve açıklama alanı doldurularak yapılır
- Elden ödeme yapılıyorsa tarihli ve imzalı makbuz düzenlenir
- Artış bildirimleri ve cevapları tek bir dosyada tarih sırasıyla tutulur
- Kiralananın durumuna ilişkin fotoğraflar dönem başlarında saklanır
Not
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir ve sözleşme metnindeki özel hükümler sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenin ve ödeme geçmişinin hukuki değerlendirmeye tabi tutulması önerilir.