Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman satış kararıyla bitmez; asıl güçlük taşınmazın fiilen boşaltılması aşamasında ortaya çıkar. TMK'nın mülkiyet ve paydaşlık hükümleri, kira ilişkisi varsa TBK, kat mülkiyetine tabi yapılarda ise 634 sayılı Kanun bir arada uygulanır. Bu nedenle dosyanın en başında, taşınmazı kimin hangi hukuki sıfatla kullandığı belirlenmelidir.
Kullanan Kim: Paydaş mı, Kiracı mı, Üçüncü Kişi mi?
Taşınmazı kullanan bir paydaşsa, diğer paydaşların talebi ecrimisil ve kullanımın düzenlenmesi ekseninde yürür. Kullanan kiracıysa, kira ilişkisinin satıştan önce mi sonra mı kurulduğu tahliye imkânını doğrudan etkiler. Hiçbir hukuki dayanağı olmayan üçüncü kişi kullanımında ise el atmanın önlenmesi yolu gündeme gelir. Bu üç ihtimal farklı deliller ve farklı süreler doğurur; tek bir dilekçeyle hepsinin çözülmesi mümkün değildir.
İspat Bakımından Toplanması Gerekenler
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren tespit tutanağı
- Kira ilişkisi iddiası varsa sözleşme ve ödeme kayıtları
- Abonelik ve fatura kayıtları ile kullanım süresine ilişkin veriler
- Diğer paydaşlara çekilen ihtarname ve tebliğ belgeleri
İhtarname Neden Belirleyici?
Paydaşın kullanımına dayalı taleplerde, kullanımın haksız hâle geldiği anı çoğunlukla ihtarname belirler. İhtar çekilmeden geçen dönem için talep edilecek bedelin dayanağı zayıflar. İhtarnamenin muhatabı, adresi ve tebliğ tarihi eksiksiz olmalıdır; tebliğ edilmemiş bir ihtar, sonradan yapılan hesaplamanın tamamını tartışmalı hâle getirir.
Satış Sonrası Tahliye Aşaması
- Satış kararı kesinleştirilir ve ihale sonrası tescil tamamlanır.
- Taşınmazın teslimi için icra dairesinden talepte bulunulur.
- Kullanan kişiye tahliye emri tebliğ edilir ve süre işletilir.
- İtiraz veya şikâyet gelirse, dayanak belgeler süresinde sunulur.
- Fiilî teslim tutanakla belgelenir, eksik kalan bölümler ayrıca kaydedilir.
Süre Riski Nerede Yoğunlaşır?
Bu dosyalarda hak kaybı iki noktada belirginleşir. Birincisi, icra işlemlerine karşı şikâyet yollarının kısa süreye bağlı olmasıdır; süresinde itiraz edilmeyen bir işlem sonradan tartışılamaz. İkincisi, ecrimisil taleplerinde geçmişe dönük istenebilecek dönemin sınırlı olmasıdır. Yıllarca sessiz kalınan bir kullanımda, talep edilebilecek dönem daralır ve fiilen küçük bir bölüm kalır. Bu nedenle satış davası sürerken kullanım bedeline ilişkin takvimin ayrıca izlenmesi gerekir.
Buradaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım ilişkisi süreci değiştirdiğinden, tapu kaydı ve fiilî durum birlikte incelenmeden adım atılmaması önerilir.