Kat mülkiyetine tabi yapılarda aidat ve ortak gider alacakları, tek başına küçük görünse de birikerek ciddi tutarlara ulaşır ve tahsilde yönetimin en çok zorlandığı alanlardan biridir. Sorun genellikle borcun varlığında değil, borcun dayandığı kararın usulüne uygun alındığının ve borçluya duyurulduğunun ispatında ortaya çıkar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu yazı, tahsil ve tahliye sürecinin delil altyapısını ele alıyor.
Borcun Dayanağını Belgeye Bağlamak
- Kat malikleri kurulu çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren belgeler
- Toplantı tutanağı ve karar defterindeki ilgili kararın imzalı örneği
- Gider paylaşım esasının kararla nasıl belirlendiği
- Bağımsız bölüm bazında düzenlenmiş işletme defteri kayıtları
- Aidat bildirimlerinin malike ulaştığını gösteren tebliğ veya bildirim kayıtları
Karar defterinin düzenli tutulmaması, uygulamada takibin en sık zayıflayan noktasıdır. Kararın tarihi, katılım oranı ve imzalar eksikse, borç miktarına yönelik itiraz kolaylıkla sonuç doğurabilir.
Kiracı ile Malik Arasındaki Sorumluluk
Bağımsız bölüm kirada ise, ortak giderlerden hangi kalemin kim tarafından karşılanacağı kira sözleşmesi ile mevzuat birlikte okunarak belirlenir. Takip başlatılmadan önce borçlunun doğru belirlenmesi, sonradan takibin iptaliyle sonuçlanacak bir hatanın önüne geçer. Kiracıya yapılan bildirimlerin bir örneğinin malike de gönderilmesi, ilerideki tartışmaları azaltır.
İcra Yoluyla Tahliye Talebinde Dikkat Edilecekler
Kira borcuna dayalı tahliye sürecinde ödeme emrinin içeriği, ödenmeyen dönemler ve verilen süre net biçimde gösterilmelidir. Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiği belirsiz bırakıldığında, borçlu tarafın itirazı güçlenir. Banka açıklamalarındaki dönem bilgisinin ve varsa depozito mahsubunun baştan netleştirilmesi gerekir.
Süre Riski: İhtar ve Takip Takvimi
Bu dosyalarda hak kaybı çoğunlukla ihtar ile takip arasındaki sürenin yanlış hesaplanmasından doğar. İhtarın tebliğ tarihi, verilen sürenin son günü ve takibin başlatıldığı tarih tek bir tabloda tutulmalıdır. Tebligatın kapıcıya ya da adreste bulunmayan bir kişiye yapılmış olması, sürenin işlemediği iddiasını gündeme getireceğinden tebliğ parçasının incelenmesi ihmal edilmemelidir.
Yönetimin Kendi Usulünü Denetlemesi
Takip açılmadan önce yöneticinin temsil yetkisinin kararla verilmiş olması, tutulan hesabın bağımsız bölüm bazında ayrıştırılmış olması ve gecikme tazminatının hangi orana göre hesaplandığının kararda gösterilmesi gerekir. Bu üç kontrol, takibin usulden zayıflamasını önleyen en pratik önlemdir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir ve her yapının yönetim planı ile alınan kararlar farklı sonuçlar doğurabilir. Takip ya da tahliye adımı atmadan önce, karar defteri ve sözleşmelerinizin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.