Aynı taşınmaz üzerinde hem mülkiyetin tartışıldığı hem kullanımın çekişmeli olduğu dosyalar, uygulamada en karmaşık gayrimenkul uyuşmazlıklarını oluşturur. Bir yanda tapu kaydının iptali ve tescil talebi, diğer yanda icra kanalıyla yürütülen tahliye süreci vardır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, bu iki sürecin birbirini nasıl etkilediğini ve delilin nasıl kurulacağını ele alıyoruz.
Talebin Hukuki Sebebini Netleştirmek
Tapu iptali talebi tek bir kalıp değildir. Muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı veya inançlı işlem iddiası birbirinden farklı ispat rejimlerine tabidir. Dilekçenin ilk sayfasında hangi sebebe dayanıldığı açıkça yazılmazsa, toplanan deliller de dağılır. Birden fazla sebep ileri sürülecekse bunlar kademeli olarak ve her biri kendi delilleriyle kurulmalıdır.
Kayıt Zincirini Baştan Sona Çıkarmak
- Tapu kütüğündeki tüm devir kayıtları ve akit tablosu örnekleri
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları ve tarihleri
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerine ilişkin belgeler
- Devredenin devir tarihindeki sağlık ve ehliyet durumuna ilişkin resmî kayıtlar
- Vekâletname kullanılmışsa vekâletin kapsamı ve düzenleme tarihi
Kullanım Ayağı: Tahliye Süreci
Kira ilişkisine dayalı icra yoluyla tahliye, kendi kısa süreleriyle işler. Ödeme emrine itiraz süresi, itiraz edilmemesi halinde tahliye talebinin ileri sürülebileceği süre ve icra mahkemesindeki inceleme takvimi birbirine bağlıdır. Mülkiyet tartışması sürüyor olması, bu süreleri kendiliğinden durdurmaz. Uygulamada en sık görülen kayıp, tarafın mülkiyet davasının sonucunu beklerken tahliye ayağındaki itiraz süresini tüketmesidir.
Tedbir Talebinin Zamanlaması
- Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali somut olarak açıklanır.
- Tapu kaydına şerh verilmesi talebi, dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçeli sunulur.
- Talep reddedilirse, yeni bir olgu doğduğunda yenilenmesi mümkün olduğundan gelişmeler takip edilir.
- Kullanımın devri riski varsa buna ilişkin talep ayrıca dile getirilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtiyacı erken aşamada bildirilir.
İki Dosyanın Birbirini Etkilemesi
Mülkiyet uyuşmazlığı ile tahliye dosyası ayrı yürüse de birbirinden büsbütün kopuk değildir. Bir dosyada alınacak karar diğerinde bekletici mesele yapılabilir; ancak bu kendiliğinden olmaz, talep edilmesi ve gerekçelendirilmesi gerekir. Bu talebin zamanında ileri sürülmemesi, çelişkili iki sonucun ortaya çıkmasına yol açabilir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel çerçeveyi anlatır. Tapu kaydının geçmişi, kira ilişkisinin niteliği ve tarafların sıfatı stratejiyi bütünüyle değiştirebileceğinden, iki süreç birlikte ele alınarak hukuki destek alınması yerinde olur.