Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasından geçer. Tahliye talebi söz konusu olduğunda bu aşama yalnızca bir formalite değildir: sunulan belgeler, ilerideki davanın da ispat zeminini belirler. TBK'nın kira hükümleri ile usul kuralları birlikte okunmadığında, haklı bir tahliye sebebi süresi kaçtığı için kullanılamaz hale gelebilir.
Arabuluculuk Masasına Eksiksiz Gitmek
Görüşmeye giderken hazır bulunması gereken çekirdek dosya şudur:
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, tahliye taahhütnamesi
- Ödeme geçmişini gösteren banka dekontları veya makbuzlar
- Gönderilmiş ihtarnameler ve bunların tebliğ şerhleri
- Taşınmazın tapu kaydı, gerekiyorsa ihtiyaç iddiasını destekleyen belgeler
- Kiralananın durumunu gösteren tarihli fotoğraflar veya tespit tutanağı
Zamanaşımı Durur, Hak Düşürücü Süre İşlemez
Arabuluculuğa başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu koruma yalnızca usulüne uygun bir başvuru varsa devreye girer. Uygulamadaki tipik hata, tarafların önce kendi aralarında haftalarca yazışıp arabulucuya geç başvurmasıdır; bu dönemde süre işlemeye devam eder ve özellikle belirli süreye bağlı tahliye sebeplerinde hak kaybı doğar.
Tahliye Sebebine Göre Değişen İspat Ağırlığı
Her tahliye sebebi farklı bir delil dizisi ister. Temerrüde dayalı talepte ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi belirleyicidir. Tahliye taahhüdüne dayanan talepte taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verildiği tartışılır; imza ve tarih itirazı bu dosyaların merkezindedir. İhtiyaç sebebine dayanan talepte ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle gösterilmelidir.
Anlaşma Tutanağının Sonuç Doğurması
Arabuluculukta varılan anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi alınmadığı takdirde, uyulmadığında yeniden yargılama gerekebilir. Anlaşma metninde tahliye tarihi, birikmiş borcun tutarı, depozitonun akıbeti ve yargılama giderlerinin paylaşımı açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, kısa sürede yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Kapanış
Kira dosyalarında süre ile belge aynı takvimde yürütülmelidir; ihtar tarihleri ile başvuru tarihleri arasındaki boşluklar çoğu kayıp davanın gerçek sebebidir. Buradaki bilgiler genel nitelikte olup, sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatına göre sonuç değişebilir; adım atmadan önce dosyanın hukuki değerlendirmeye tabi tutulması yerinde olur.