Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için hem delil hem de süre bakımından en hassas gayrimenkul uyuşmazlıklarındandır. TMK ve TBK hükümleriyle birlikte kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun uygulandığı dosyalarda, tarafların ilk sorusu çoğu kez arabulucuya gitmenin zorunlu olup olmadığıdır. Bu sorunun yanlış cevaplanması, dosyanın esasına girilmeden usulden kaybedilmesine yol açabilir.
Arabuluculuk Zorunlu mu, Tercihe mi Bağlı?
Dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı zaman içinde genişletilmiş; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan bazı talepler bu kapsama alınmıştır. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil talebi ile bu kapsamdaki uyuşmazlıklar aynı çerçevede değerlendirilmez. Talebin gerçekte hangi kategoriye girdiği, dilekçedeki başlıkla değil istenen sonuçla belirlenir. Karma talepli dosyalarda hangi kalem için ön prosedür gerektiği ayrı ayrı işaretlenmelidir.
Görüşmeye Gitmeden Önce Hazırlanacak Belge Seti
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tüm intikalleri gösteren tapu kütük örneği
- Devre esas alınan resmî senet ve varsa vekâletnamenin dayanağı
- Bedelin ödendiğini gösteren banka dekontları, havale açıklamaları
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerini gösteren emsal veriler
- Devredenin devir tarihindeki ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtları
Muvazaa ve Bedel İspatının Gerçek Zorluğu
Görünürde satış olarak yapılan devirlerde tartışma, bedelin fiilen ödenip ödenmediği üzerinde yoğunlaşır. Elden ödeme iddiası tek başına genellikle yeterli görülmez; bu nedenle devredenin devir tarihine yakın dönemdeki banka hareketleri, gelir durumu ve alıcının ödeme kapasitesi birlikte incelenir. Taşınmazın kayıtlı bedeli ile gerçek değeri arasındaki belirgin fark da başlı başına bir gösterge olarak sunulabilir. Bu verilerin görüşmeden önce toplanması, uzlaşma masasında gerçekçi bir pazarlık zemini kurar.
Süre Riskini Yönetmek
Bu tür dosyalarda süre riski iki yönlüdür. Birincisi, ön prosedürün gereksiz yere işletilmesi sırasında geçen zamandır; ikincisi ise talebin dayandığı hukuki sebebe göre işleyen zamanaşımı ya da hak düşürücü sürelerdir. Özellikle iyiniyetli üçüncü kişiye yapılan ardışık devirlerde beklemek, kaydın el değiştirmesi nedeniyle talebi fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle tedbir talebinin zamanlaması, delil toplama takviminden bağımsız düşünülmemelidir.
Anlaşma Belgesi mi, Dava mı?
Arabuluculukta varılan anlaşmanın tapu siciline yansıyabilmesi için taşınmazın ve tarafların tereddütsüz biçimde belirlenmesi, edimlerin sırası ile ödeme takviminin yazılması gerekir. Belirsiz kaleme alınmış bir anlaşma, yeni bir uyuşmazlığın kaynağı hâline gelir. Uzlaşma sağlanamazsa, görüşmede karşı tarafın ileri sürdüğü savunmalar dava dilekçesinin karşı argüman bölümünü kurmak için kullanılmalıdır.
Bu metin bilgilendirme amacı taşır; tapu kaydının durumu, devir sayısı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirir. Taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce kayıtları hukukçuyla birlikte okumanız önerilir.