Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar arabuluculuk masasına genellikle güçlü bir haklılık duygusuyla, ancak zayıf bir belge dosyasıyla oturur. Oysa kat mülkiyetinden doğan ihtilaflarda ispatın kaynağı büyük ölçüde yönetimin kendi kayıtlarıdır: karar defteri, işletme projesi ve yönetim planı. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile TMK ve TBK birlikte uygulandığından, aynı olay hem ortak yer tartışması hem de sözleşmesel bir borç ilişkisi olarak okunabilir. Bu rehber, arabuluculuk aşamasına girmeden önce delilin nasıl toplanacağına ve kısa sürelerin nasıl korunacağına odaklanır.
Delil Zaten Dosyada: Nereye Bakmalı
Kat mülkiyeti dosyalarında sonradan üretilemeyecek belgeler vardır; bunlara erken ulaşmak stratejinin yarısıdır.
- Yönetim planı ve varsa değişiklik metinleri: ortak yer, kullanım tahsisi ve gider paylaşımının ilk dayanağıdır.
- Kat malikleri kurulu karar defteri: toplantı yeter sayısı, gündem ve kimin çekimser kaldığı buradan okunur.
- İşletme projesi ve aidat tahakkuk cetvelleri: talep edilen alacağın hesabı bu kalemlerle örtüşmelidir.
- Tebligat alındıları, çağrı yazıları ve noter ihtarnameleri.
- Ortak alandaki fiili duruma dair tarihli görüntüler, teknik ölçüm ve fatura kayıtları.
Arabuluculuk Süreyi Korur mu?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta arabuluculuğa başvuru dava şartıdır; yani süreç atlanırsa dava usulden reddedilir. Ancak asıl tehlike başka yerdedir: arabuluculuk her süreyi aynı biçimde etkilemez. Kurul kararının iptali gibi talepler kanunda öngörülen kısa ve hak düşürücü sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında talep esasa girilmeden düşer. Bu nedenle görüşme trafiği başlamadan önce, kararın öğrenildiği tarih ile karar tarihi ayrı ayrı not edilmeli; son gün, görüşme takvimine değil kanuni süreye göre hesaplanmalıdır.
Masaya Hangi Anlatımla Oturulur
- Talep tek cümleyle yazılır: hangi ortak yer, hangi dönem, hangi tutar veya hangi eski hâle getirme.
- Her talep kalemi bir belge numarasıyla eşleştirilir; belgesiz kalan kalem baştan ayıklanır.
- Karşı tarafın olası savunması (zorunlu onarım, zımni kabul, uzun süreli kullanım) önceden yazılıp cevabı hazırlanır.
- Anlaşma seçenekleri ölçülebilir hâle getirilir: ödeme takvimi, tadilatın sökülme tarihi, kullanım saatleri.
Tutanağın Kendisi de Bir Delildir
Arabuluculuk son tutanağı, sonraki yargılamada uyuşmazlığın konusunu ve tarafların tutumunu gösterir. Anlaşma sağlanırsa icra edilebilirlik şerhi gündeme gelir; sağlanamazsa tutanakta uyuşmazlık konusunun eksik yazılması, açılacak davada talep sınırını daraltabilir. Bu yüzden tutanağa yazılacak konu başlıkları, dava dilekçesindeki talep başlıklarıyla aynı sözcüklerle kurulmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her bina, her yönetim planı ve her kurul kararı kendi koşullarında değerlendirilir. Somut dosyanızda süre ve yetki hesabı için bir hukukçuyla birlikte çalışmanız yerinde olur.