Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; eksik ödenen fark üzerinden başlatılan icra takibi, kısa sürede tahliye riskine dönüşür. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde, bu sürecin nasıl yönetileceği aşağıda ele alınıyor.
Artış geçerli mi, önce bunu tespit edin
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, sözleşmedeki hükme ve kanunda öngörülen üst sınıra birlikte tabidir. Sözleşmede artış oranı hiç yazılmamışsa ya da yazılan oran kanuni sınırın üzerindeyse, uygulanacak oran doğrudan sözleşme metninden çıkarılamaz. Kiracı, geçersiz bir artışa dayalı farkı ödemediğinde temerrüde düşmüş sayılmayabilir; ancak bu değerlendirme hesap yapılmadan varsayımla yürütülemez. Bu nedenle ilk adım, dönem dönem uygulanan oranların yazılı bir tabloya dökülmesidir.
Ödeme ispatını sağlam kurmak
- Her ödemenin açıklamasına ait olduğu ayı ve kira bedeli olduğunu yazın.
- Elden ödeme yapılıyorsa mutlaka tarihli ve imzalı belge alın.
- Kısmi ödeme yapılan aylarda, hangi kaleme mahsup edildiğini belirtin.
- Aidat, yakıt ve benzeri kalemleri kira bedelinden ayrı transfer edin.
Açıklaması boş bırakılan transferler, uyuşmazlıkta hangi aya ait olduğu tartışmasına yol açar ve kiracının en güçlü savunmasını zayıflatır.
Ödeme emri geldiğinde işleyen iki ayrı süre
Kira alacağına dayalı takipte borçluya iki farklı süre birlikte işler: borca itiraz için tanınan süre ve ödeme emrinde belirtilen ödeme süresi. Bunlardan ikincisinin kaçırılması, borç sonradan ödense bile tahliye talebinin gündeme gelmesine yol açabilir. İtiraz edilmiş olması ise tahliye riskini otomatik olarak ortadan kaldırmaz; itirazın kapsamı ve sonrasında izlenen yol belirleyicidir. Bu nedenle ödeme emrinin tebliğ tarihi, dosyadaki en önemli veridir.
Kiraya veren tarafında dikkat edilecekler
- İhtar ve ödeme emrindeki alacak kalemlerini sözleşmeyle birebir eşleştirin.
- Artış talebinizin dayanağını yazılı bildirimle ve tarihli olarak kayda geçirin.
- Tahliye talebi yönünden aranan koşulların tamamının oluştuğunu belgelerle gösterin.
- Kısmi ödeme kabul edilecekse, bunun temerrüde etkisini önceden değerlendirin.
Tespit ve uyarlama davalarıyla ilişki
Kira bedelinin belirlenmesi istemi ile icra takibi birbirini bekleyen süreçler değildir. Bedel tespiti davası sürerken de takip yürüyebilir; bu nedenle kiracının, tartışmasız kabul ettiği tutarı düzenli olarak ödemeye devam etmesi genellikle en güvenli yaklaşımdır. Tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı ise ayrıca dikkat edilmesi gereken bir noktadır ve bildirim tarihine bağlı olarak değişebilir.
Kira uyuşmazlıklarında küçük bir belge eksiği, konutun veya iş yerinin kaybına kadar giden sonuç doğurabilir. Buradaki değerlendirmeler genel bilgi amaçlıdır; sözleşmenin türü ve taşınmazın kullanım amacı süreci değiştireceğinden, ihtar ya da ödeme emri ulaştığında gecikmeden hukuki görüş alınması önerilir.